Locazione danni per ritardata restituzione immobile

• Avv. Umberto Davide
• Locazioni, Sentenze

Danni per ritardata restituzione ex art. 1591 cc e prova del maggior danno.

La disposizione sancita dall’art. 1591 c.c. (danni per ritardata restituzione) costituisce espressione di un principio applicabile a tutti i tipi di contratto con i quali viene concessa l’utilizzazione del bene dietro corrispettivo (…), per l’ipotesi in cui il concessionario continui ad utilizzare il bene oltre la scadenza del termine finale del rapporto senza averne più il titolo. In queste ipotesi, infatti, al vantaggio che consegue il concessionario da tale utilizzazione consegue un danno per il concedente, che ha come misura certa il corrispettivo periodico che era stato stabilito nel contratto, salva la prova del maggior danno.

 

Corte d’Appello Torino, civile Sentenza 20 febbraio 2018, n. 847

Data udienza 16 febbraio 2018

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO

TRIBUNALE DELLE IMPRESE

Il Tribunale, in composizione collegiale nelle persone dei seguenti magistrati:

dott.ssa Silvia Vitro’ Presidente relatore

dott. Francesco Rizzi Giudice

dott. Luca Martinat Giudice

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I grado iscritta al n. r.g. 10404/17 promossa da:

COOPERATIVA “GI.VI.”, in persona del presidente e legale rappresentante pro tempore dott. Ma.Ri., rappresentata e difesa dagli avv.ti Al.Sc., (…), in forza di procura speciale a margine dell’atto di citazione

ATTRICE

contro

CE.BR., residente in Chieri (TO),

CONVENUTO CONTUMACE

MOTIVI DELLA DECISIONE

1) Con atto di citazione notificato in data 4/04/2017 la Cooperativa “Gi.Vi.” ha convenuto in giudizio il sig. Ce.Br., riferendo:

– che con delibera del C.d.A. della Cooperativa del 15/11/2011, il convenuto veniva ammesso come socio della Cooperativa e che, in pari data, gli veniva assegnato l’alloggio sociale sito in Chieri (TO), via (…);

– che in data 23/11/2011 la Cooperativa attribuiva in godimento al convenuto l’alloggio sociale di cui supra, comprensivo di cantina e posto auto;

– che l’alloggio fa parte di un complesso immobiliare realizzato con un intervento di edilizia abitativa convenzionata, vincolato al rispetto delle condizioni di cui alla convenzione 22/01/2009 a rogito del notaio dott. Revigliono, rep. n. 19861, racc. n. 14957. L’art. 9 della predetta convenzione definisce le modalità di pagamento del canone di locazione;

– che da giugno 2015 il convenuto cessava di corrispondere il canone mensile per il godimento dell’immobile, comprensivo della quota spese;

– che pertanto la Cooperativa, con lettera notificata il 4/08/2016, trasmetteva al convenuto formale invito, ex art. 9, comma 1, lett. B) dello Statuto, a mettersi in regola con i pagamenti per i mesi di giugno 2015 e per i mesi da marzo 2016 a luglio 2016, per un importo di Euro 2.597,87;

– che il convenuto non corrispondeva nulla e si rendeva ulteriormente moroso per Euro 3.091,68 (mesi di agosto e settembre 2016);

– che con delibera 29/09/2016 del C.d.A. la Cooperativa, ai sensi di quanto previsto dallo Statuto, deliberava l’esclusione da socio del sig. Ce. e la decadenza dal diritto di assegnazione dell’immobile sociale;

– che con lettera notificata il 27/12/2016 il Presidente della Cooperativa informava il convenuto circa la deliberazione di cui supra, informandolo della facoltà, ex art. 9 comma 2 dello Statuto, di proporre opposizione al Tribunale Ordinario di Torino nel termine di 60 giorni dal ricevimento dell’avviso di esclusione;

– che il termine succitato è trascorso senza la proposizione di alcuna opposizione;

– che il convenuto non ha provveduto a saldare quanto dovuto.

Ha concluso la Cooperativa chiedendo:

la condanna del convenuto alla restituzione dell’immobile, essendo stato osservato il disposto dell’art. 9, comma 1, lett. b) dello Statuto – regolante la materia dell’esclusione del socio e della sua decadenza -, il quale statuisce l’esclusione del socio qualora costui si renda moroso e non adempia ai propri obblighi entro un mese dall’invito a mettersi in regola con i pagamenti;

la condanna del convenuto al pagamento di Euro 1.434,76, per i canoni di godimento non liquidati per i mesi di giugno 2015 ed agosto e settembre 2016, nonché la condanna al pagamento di Euro 2.657,90 a titolo di indennità per l’occupazione sine titulo da ottobre 2016 a marzo 2017 compresi, nonché l’ulteriore importo che maturerà in corso di giudizio sino all’effettiva liberazione dell’unità abitativa.

2) Le domande della parte attrice vanno accolte.

2.1) Preliminarmente va evidenziato che, come correttamente esposto dalla parte attrice nell’atto di citazione, sussiste – in forza di quanto statuito dall’art. 3 del D.Lgs. 27/06/2003 n. 168, come modificato dall’art. 2 del D.L. 24/01/2012 convertito in L. 24/03/2012 n. 27 – la competenza funzionale del Tribunale specializzato in materia d’impresa a decidere in merito alle controversie che riguardano l’accertamento, la costituzione, la modificazione o l’estinzione di un rapporto societario relativo alle Società Cooperative (Titolo VI c.c.).

2.2) Valutando il merito della causa, va sottolineato quanto segue.

È stato provato che il sig. Ce.Br. diveniva socio della Cooperativa Sociale in data 15/11/2011 e che contestualmente gli veniva assegnato, in forza di tale qualifica, un alloggio sociale sito in Chieri – comprensivo di cantina e posto auto (docc. 1, 2 e 3 prodotti con atto di citazione).

In forza della qualifica di cui supra, il sig. Ce. era tenuto a corrispondere mensilmente alla Cooperativa il canone sociale per il godimento dell’alloggio succitato.

La Cooperativa ha asserito che, a partire dal mese di giugno 2015, il convenuto si rendeva moroso nella corresponsione del canone mensile. L’attrice ha altresì dimostrato di aver trasmesso formale invito al convenuto a mettersi in regola con i pagamenti (doc. 6). Tuttavia, nessun effetto sortiva il richiamato invito. Il sig. Ce. rimaneva pertanto debitore della somma complessiva di Euro 1.434,76, per i canoni di godimento non liquidati per i mesi di giugno 2015 ed agosto e settembre 2016 (importo che si evince dal doc. 9 prodotto dalla Cooperativa, “fatturazione canoni di godimento”).

Il convenuto, rimasto contumace, non ha dimostrato di aver sanato, neppure in parte, la morosità asserita.

Si ritiene dunque, poiché l’invito al sig. Ce., ritualmente inviato da parte della Cooperativa, a mettersi in regola con i pagamenti non ha sortito alcun effetto e poiché non è stato provato dall’ex socio che la morosità sia stata nel mentre sanata, che vada accolta la domanda di condanna del convenuto al pagamento a favore dell’attrice della complessiva somma di Euro 1.913,02 per i canoni rimasti ad oggi inevasi (importo di cui Euro 1.434,76 per i canoni di godimento non liquidati nei mesi di giugno 2015 e agosto e settembre 2016 ed Euro 478,26 per il canone di godimento di maggio 2015, come da prospetto prodotto all’udienza di precisazione delle conclusioni del 17/01/2018).

La Cooperativa ha inoltre sostenuto che, anche a seguito del formale invito a mettersi in regola, il convenuto non solo non avrebbe sanato la morosità pregressa, ma si sarebbe altresì reso moroso per ulteriori importi, ragion per cui, in data 29/9/2016 la parte attrice deliberava l’esclusione da socio del sig. Ce. (docc. 7 e 8).

Il convenuto non proponeva alcuna opposizione dinanzi al Tribunale di Torino avverso tale decisione, la quale diveniva pertanto definitiva.

Alla luce di quanto supra detto è dimostrato che il convenuto occupa sine titulo da ottobre 2016 (ovvero dalla data di esclusione da socio della Cooperativa) l’alloggio concessogli ilio tempore in godimento, in quanto, non essendo stata sollevata alcuna

contestazione avverso l’intervenuta deliberazione di esclusione ed essendo divenuta quest’ultima pienamente efficace, il sig. Ce. avrebbe dovuto restituire tempestivamente l’alloggio sociale.

Pertanto, va accolta la domanda di condanna della parte convenuta al rilascio dell’immobile sociale, nonché la domanda di condanna della parte convenuta al pagamento dell’indennità di occupazione, dovuta in ragione della occupazione sine titulo dell’immobile a seguito della delibera di esclusione del socio.

Quanto all’indennità di occupazione di cui sopra si è detto, va evidenziato come quest’ultima – conformemente al disposto dell’art. 7 del regolamento delle espulsioni dei soci (doc. 10), nel quale si statuisce la regola di calcolo dell’indennità di occupazione dovuta dall’ex socio moroso – vada calcolata nella misura corrispondente al canone di godimento, comprensivo delle spese di utilizzo dell’immobile.

La disposizione sopra richiamata, secondo quanto affermato anche dalla Giurisprudenza della Corte di Cassazione, è conforme a quanto statuito dall’art. 1591 c.c. in materia di danni per ritardata restituzione del bene locato (nella sentenza n. 15301 del 29/11/2000 la Suprema Corte ha osservato infatti: “La disposizione sancita dall’art. 1591 c.c. (danni per ritardata restituzione) costituisce espressione di un principio applicabile a tutti i tipi di contratto con i quali viene concessa l’utilizzazione del bene dietro corrispettivo (…), per l’ipotesi in cui il concessionario continui ad utilizzare il bene oltre la scadenza del termine finale del rapporto senza averne più il titolo. In queste ipotesi, infatti, al vantaggio che consegue il concessionario da tale utilizzazione consegue un danno per il concedente, che ha come misura certa il corrispettivo periodico che era stato stabilito nel contratto, salva la prova del maggior danno”).

Conseguentemente, il sig. Ce. va condannato alla corresponsione della somma complessiva di Euro 7.266,45 a titolo di indennità per l’occupazione abusiva dell’immobile, come precisato all’udienza di precisazione delle conclusioni (si veda prospetto prodotto all’udienza del 17/01/2018).

Il convenuto va altresì condannato alla corresponsione a favore della Cooperativa degli interessi legali, mentre va respinta la domanda di rivalutazione monetaria, in quanto si è in presenza di un debito di valuta e non di valore(“L’obbligo del conduttore a norma dell’art. 1591 c.c. di dare il corrispettivo convenuto fino alla data della riconsegna della cosa locata, salvo maggior danno, integra un debito di valuta di natura contrattuale”, Cass. Civ., sez. III, 12.7.1993, n. 7670).

Non è stata invece dimostrata la sussistenza di un maggior danno, per il risarcimento del quale sarebbe stata necessaria la prova di un danno concreto in capo al locatore (Cass. Civ. n. 7499/2007)

3) Le spese processuali seguono il principio della soccombenza e vanno pertanto poste a carico del sig. Ce.

P.Q.M.

Definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti; ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa o respinta;

Accerta e dichiara che nella seduta del 29/09/2016, il Consiglio di Amministrazione della Cooperativa attrice ha legittimamente escluso il convenuto Ce.Br. da socio della Cooperativa, ex art. 9, comma 1, lett. B) dello Statuto sociale, per la grave situazione di morosità, e che, conseguentemente, il convenuto è decaduto dall’assegnazione in godimento dell’alloggio sociale n. 37 sito in Chieri (TO), via (…), piano 3, comprensivo di cantina n. 37 e posto auto n. 37;

Condanna il convenuto Ce.Br. a rilasciare immediatamente il predetto alloggio sociale n. 37 sito in Chieri (TO) via (…), piano 3, comprensivo di cantina n. 37 e posto auto n. 37, libero da persone e sgombero da cose;

Condanna il convenuto Ce.Br. a corrispondere alla Cooperativa attrice l’importo di Euro 1.913,02 per i canoni di assegnazione non liquidati relativamente ai mesi di maggio e giugno 2015 e agosto e settembre 2016, oltre interessi legali dalla scadenza al saldo;

Condanna il convenuto Ce.Br. a corrispondere alla Cooperativa attrice l’importo di Euro 7.266,45, a titolo di indennità per l’occupazione sine titulo da novembre 2016 sino a gennaio 2018, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

Condanna il convenuto, sig. Ce.Br., a rimborsare alla convenuta, Cooperativa “Gi.Vi.”, le spese processuali, che liquida in Euro 2.240,120 ( Euro 600 per fase studio, Euro 600 fase introduttiva, Euro 800 fase decisionale; Euro 240,12 spese esenti), oltre spese generali 15%, Iva e Cpa.

Così deciso in Torino il 16 febbraio 2018.

Depositata in Cancelleria il 20 febbraio 2018.