ove il conduttore chieda l’indennita’ per i miglioramenti apportati alla cosa locata ex articolo 1592 c.c., grava su di lui l’onere della prova del consenso del locatore ai miglioramenti, costituendo tale consenso fatto costitutivo del preteso diritto.

 

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Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 3 gennaio 2017, n. 14

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. MATERA Lina – Presidente

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – rel. Consigliere

Dott. PICARONI Elisa – Consigliere

Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere

Dott. CRISCUOLO Mauro – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 14131-2012 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

– ricorrente –

contro

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), (OMISSIS) C.F. (OMISSIS), (OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 729/2012 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 28/02/2012;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/10/2016 dal Consigliere Dott. LOMBARDO LUIGI GIOVANNI;

udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CELESTE ALBERTO che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

1. – (OMISSIS) convenne in giudizio (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), chiedendo l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di compravendita stipulato inter partes (avente ad oggetto un complesso immobiliare sito nel comune di Bellinzago Lombardo) ovvero, in subordine, la condanna dei convenuti al rimborso delle spese sostenute per i lavori di ristrutturazione degli immobili.

Nella resistenza dei convenuti, il Tribunale di Milano (Sezione distaccata di Cassano d’Adda) rigetto’ la domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare, ma pronuncio’ la risoluzione del contratto per colpa di (OMISSIS), condannando lo stesso al risarcire il danno all’attore, liquidato in Euro 124.977.81.

2. – La Corte di Appello di Milano, in riforma della pronuncia di primo grado, respinse tutte le domande attoree.

3. – Per la cassazione della sentenza di appello ricorre (OMISSIS) sulla base di tre motivi.

Resistono con controricorso (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS).

Il ricorrente ha depositato memoria ex articolo 378 c.p.c..

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. – Preliminarmente, va rigettata l’eccezione con la quale l’intimato ha chiesto dichiararsi l’inammissibilita’ del ricorso e dei relativi motivi in ragione della loro genericita’ e non autosufficienza. Il ricorso, invero, contiene un’esposizione dei motivi e dei fatti di causa sufficientemente puntuale e completa, sicche’ complessivamente risponde in modo idoneo al principio di autosufficienza del ricorso per cassazione.

2. – Superata l’eccezione di inammissibilita’ del ricorso, puo’ passarsi all’esame dei motivi.

2.1. – Col primo motivo di ricorso, si deduce la falsa interpretazione dei fatti, la contraddittorieta’ e illogicita’ della motivazione della sentenza impugnata, la violazione e la falsa applicazione dell’articolo 116 in relazione all’articolo 1350 c.c., per avere la Corte di Appello omesso di pronunciare la risoluzione giudiziale del contratto preliminare sottoscritto da (OMISSIS).

La censura e’ inammissibile, sia perche’ generica sia perche’ non coglie la ratio decidendi della sentenza impugnata.

La Corte territoriale ha rigettato la domanda di risoluzione del contratto per avere accertato che il (OMISSIS) non era in buona fede, in quanto era conoscenza che il complesso immobiliare promesso in vendita non apparteneva per intero al promittente venditore, ma apparteneva in comproprieta’ anche a congiunti dello stesso.

Tale ratio decidendi non risulta censurata col motivo di ricorso in esame; il motivo risulta percio’ inammissibile per carenza di interesse.

2.2. – Col secondo motivo di ricorso, si deduce la violazione e la falsa applicazione dell’articolo 116 in relazione all’articolo 2697 c.c., nonche’ il travisamento delle prove, per avere la Corte territoriale rigettato la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento sulla base dell’erroneo accertamento che il promissario acquirente era a conoscenza che gli immobili erano pro – quota di proprieta’ dei congiunti del (OMISSIS).

Anche questo motivo e’ inammissibile.

Esso sottopone alla Corte una questione di fatto relativa all’accertamento della mala fede del promissario acquirente, che e’ insindacabile in sede di legittimita’.

Ne’, d’altra parte, il ricorrente ha denunciato alcun errore di diritto della sentenza impugnata per aver ritenuto necessario il presupposto della buona fede ai fini della pronuncia della risoluzione del preliminare.

2.3. – Col terzo motivo di ricorso, si deduce la violazione e la falsa applicazione degli articoli 1592, 1593, 1951 e 2697 c.c., nonche’ l’omesso esame di un fatto decisivo, per avere la Corte di Appello negato all’attore il risarcimento del danno e l’indennita’ per i miglioramenti apportati all’immobile, erroneamente ritenendo che i lavori fossero stati eseguiti durante il rapporto locativo instaurato tra le parti e che fosse mancato il consenso del locatore all’esecuzione degli stessi richiesto dall’articolo 1592 c.c.; si deduce che, in ogni caso, il (OMISSIS) non aveva adempiuto l’onere di provare la insussistenza del consenso.

Anche questo motivo non puo’ trovare accoglimento.

Trattasi, invero, di censura di merito relativa alla ricostruzione del fatto per mezzo delle prove, insindacabile in sede di legittimita’.

Infondato e’ poi l’assunto secondo cui, nel caso in cui il conduttore chieda l’indennita’ ex articolo 1592 c.c., il locatore, per veder respingere la domanda, abbia l’onere di provare della mancanza del suo consenso ai miglioramenti.

Secondo la giurisprudenza di questa Corte, dalla quale non v’e’ ragione di discostarsi, ove il conduttore chieda l’indennita’ per i miglioramenti apportati alla cosa locata ex articolo 1592 c.c., grava su di lui l’onere della prova del consenso del locatore ai miglioramenti, costituendo tale consenso fatto costitutivo del preteso diritto (Sez. 3, Sentenza n. 17861 del 22/08/2007, Rv. 599454).

3. – Il ricorso deve pertanto essere rigettato, con conseguente condanna della parte ricorrente, risultata soccombente, al pagamento delle spese processuali, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese processuali, che liquida in Euro 3.200,00 (tremiladuecento), di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese forfettarie ed accessori di legge.

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