Locazione novazione del contratto variazione canone o scadenza

145

In tema di locazione, non e’ sufficiente ad integrare novazione del contratto la variazione della misura del canone o del termine di scadenza, trattandosi di modificazioni accessorie, essendo invece necessario, oltre al mutamento dell’oggetto o del titolo della prestazione (e rimanendo irrilevante, invece, la successione di un soggetto ad un altro nel rapporto, come verificatosi nella specie), che ricorrano gli elementi dell’animus e della causa novandi, il cui accertamento costituisce compito proprio del giudice di merito insindacabile in sede di legittimita’ se logicamente e correttamente motivato.

Per una più completa ricerca di giurisprudenza, si consiglia invece  la Raccolta di massime delle principali sentenza della Cassazione che è consultabile on line oppure scaricabile in formato pdf

Per ulteriori approfondimenti in materia di locazioni si consiglia la lettura dei seguenti articoli:

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 13 giugno 2017, n. 14620

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CHIARINI Maria Margherita – Presidente

Dott. RUBINO Lina – Consigliere

Dott. CIRILLO Francesco Maria – Consigliere

Dott. DELL’UTRI Marco – Consigliere

Dott. D’ARRIGO Cosimo – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 13715/2015 proposto da:

(OMISSIS) SPA, in persona del suo Amministratore Delegato dott. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

CONDOMINIO (OMISSIS), in persona dell’Amministratore pro tempore, Dott. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende giusta procura in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 3944/2014 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 17/11/2014;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/01/2017 dal Consigliere Dott. COSIMO D’ARRIGO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. BASILE Tommaso, che ha concluso per il rigetto;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito l’Avvocato (OMISSIS).

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La Corte d’appello di Milano, con sentenza del 5 novembre 2014, ha rigettato l’appello proposto dalla (OMISSIS) s.r.l. avverso la sentenza del Tribunale di Milano che aveva dichiarato risolto il contratto di locazione con il quale il Condominio di (OMISSIS) aveva concesso alla (OMISSIS) s.r.l. (che successivamente aveva ceduto il ramo d’azienda alla (OMISSIS) s.r.l.) l’uso dello spazio di copertura del proprio fabbricato per il posizionamento di un’insegna luminosa.

La (OMISSIS) s.r.l. ricorre per la cassazione di tale decisione, allegando quattro motivi. Il Condominio di (OMISSIS) resiste con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo di ricorso si deduce la “insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, per non avere la Corte d’appello considerato che la disdetta inviata dal Condominio a (OMISSIS) si riferiva ad un contratto diverso da quello intercorrente tra le parti”.

Con il secondo motivo di ricorso si deduce la violazione la falsa applicazione dell’articolo 420 c.p.c., nonche’ la “insufficiente contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, per non avere la Corte d’appello considerato che il ricorso ex articolo 447 bis c.p.c., che ha instaurato il presente giudizio si riferiva ad un contratto diverso da quello intercorrente tra le parti”.

I due motivi, strettamente connessi, possono essere esaminati congiuntamente. Infatti, al di la’ del generico ma non sviluppato accenno alla falsa applicazione dell’articolo 420 c.p.c., entrambi i motivi deducono ragioni di censura non ammissibili alla luce della nuova formulazione dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, che non contempla piu’ il vizio di motivazione, bensi’ l'”omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che e’ stato oggetto di discussione tra le parti”. La nuova disposizione si applica alle sentenze pubblicate a partire dal 11 settembre 2012 e quindi trova applicazione anche nel caso in esame.

La riformulazione dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, disposta dal Decreto Legge 22 giugno 2012, n. 83, articolo 54, conv. in L. 7 agosto 2012, n. 134, deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’articolo 12 preleggi, come riduzione al “minimo costituzionale” del sindacato di legittimita’ sulla motivazione. Pertanto, e’ denunciabile in cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in se’, purche’ il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella “motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” della motivazione. (Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014, Rv. 629830).

Consegue l’inammissibilita’ dei motivi in esame, che denunciano un vizio non piu’ previsto dalla legge.

2. Con il terzo motivo di ricorso la (OMISSIS) s.r.l. denuncia la violazione falsa applicazione dell’articolo 101 c.p.c., e degli articoli 27 e 79 legge locaz., nonche’ degli articoli 1362 e 1371 c.c., ed ancora la “insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, per avere la corte d’appello ritenuta la non sussistenza di una novazione del contratto stipulato in data 10 luglio 2001”. Anche in questo caso si tratta di censura inammissibile. Al di la’ della piu’ articolata intitolazione del motivo, la societa’ ricorrente denuncia pure in questo caso solamente un vizio di motivazione non ammissibile alla luce del nuovo tenore dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

Invero, e’ stata la stessa Corte d’appello, che, per completezza argomentativa, si e’ interrogata circa l’eventuale efficacia novativa del contratto del 10 luglio 2001. La questione e’ stata correttamente risolta in punto di diritto, conformemente al costante orientamento della Cassazione, secondo cui, in tema di locazione, non e’ sufficiente ad integrare novazione del contratto la variazione della misura del canone o del termine di scadenza, trattandosi di modificazioni accessorie, essendo invece necessario, oltre al mutamento dell’oggetto o del titolo della prestazione (e rimanendo irrilevante, invece, la successione di un soggetto ad un altro nel rapporto, come verificatosi nella specie), che ricorrano gli elementi dell’animus e della causa novandi, il cui accertamento costituisce compito proprio del giudice di merito insindacabile in sede di legittimita’ se logicamente e correttamente motivato (Sez. 3, Sentenza n. 11672 del 21/05/2007, Rv. 596711; Sez. 3, Sentenza n. 5673 del 09/03/2010, Rv. 611737).

La censura in esame e’ dunque manifestamente infondata.

3. Con il quarto motivo di ricorso la (OMISSIS) s.r.l. censura il capo della sentenza d’appello relativo alle spese processuali, con particolare riferimento all’omessa compensazione delle stesse. La societa’ ricorrente, infatti, afferma che la corte d’appello avrebbe parzialmente accolto le sue censure, quantomeno relativamente all’applicabilita’ al caso di specie della normativa di cui alla L. n. 392 del 1978.

Anche tale doglianza deve essere disattesa, considerando che dalla piu’ corretta qualificazione giuridica del rapporto contrattuale intercorso fra le parti non e’ derivata alcuna conseguenza pratica in termini di accoglimento delle difese della (OMISSIS) s.r.l.. Avendo riguardo al petitum, deve quindi prendersi atto che la domanda del Condominio risulta pienamente accolta e l’appello proposto dalla menzionata societa’ e’ stato integralmente rigettato. Conseguentemente, la corte d’appello ha correttamente applicato il criterio della soccombenza, senza ravvisare alcuno spazio per poter disporre la compensazione delle spese processuali.

4. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.

Sussistono i presupposti per l’applicazione del Decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, articolo 13, comma 1 quater, inserito dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, articolo 1, comma 17, sicche’ va disposto il versamento, da parte dell’impugnante soccombente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione da lui proposta, senza spazio per valutazioni discrezionali (Sez. 3, Sentenza n. 5955 del 14/03/2014, Rv. 630550).

P.Q.M.

dichiara inammissibile il ricorso e condanna la societa’ ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimita’, che liquida in Euro 5.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 e agli accessori di legge.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, articolo 1, comma 17, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

LASCIA UN COMMENTO

Please enter your comment!
Please enter your name here

Questo sito usa Akismet per ridurre lo spam. Scopri come i tuoi dati vengono elaborati.