Locazione Restituzione del bene Offerta reale non formale

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in tema di locazione ad uso abitativo ed in ordine all’obbligo del conduttore di restituire la cosa alla scadenza del contratto, mentre l’espletamento della complessa procedura di cui all’articolo 1216 c.c. e articolo 1209 c.c., comma 2 (costituita dall’intimazione al creditore di ricevere la cosa nelle forme stabilite per gli atti giudiziari) rappresenta l’unico mezzo per la costituzione in mora del creditore per provocarne i relativi effetti (articolo 1207 c.c.), l’adozione da parte del conduttore di altre modalita’ aventi valore di offerta reale non formale (articolo 1220 c.c.) – purche’ serie, concrete e tempestive (come ad esempio la convocazione per iscritto del locatore per consegnargli le chiavi dell’immobile e redigere il verbale di consegna) e sempreche’ non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore – quantunque non sufficiente a costituire in mora il locatore, e’ tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell’obbligo di adempiere la prestazione ed a produrre l’effetto di cessazione dell’obbligo di corrispondere l’indennita’ di occupazione dell’immobile ex articolo 1591 c.c.

Per ulteriori approfondimenti in materia di locazioni si consiglia la lettura dei seguenti articoli:

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 16 maggio 2017, n. 12006
Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CHIARINI Maria Margherita – rel. Presidente

Dott. FRASCA Raffaele – Consigliere

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere

Dott. SCODITTI Enrico – Consigliere

Dott. D’ARRIGO Cosimo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 11495-2015 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliate in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che le rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS) giusta procura speciale in calce al ricorso;

– ricorrenti –

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende giusta procura speciale in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 4351/2014 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 29/12/2014;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 08/02/2017 dal Consigliere Dott. MARIA MARGHERITA CHIARINI.

FATTI DI CAUSA

Con sentenza n. 7380/2012, il Tribunale di Milano, decidendo su due controversie riunite pendenti tra (OMISSIS) (locatore) e (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) (conduttrici), dichiarava la cessazione alla data del (OMISSIS) del contratto di locazione ad uso abitativo in corso tra le parti e condannava le conduttrici al pagamento della somma di Euro 13.450 (oltre interessi) a titolo di canoni locatizi e indennita’ di occupazione dovuti sino al (OMISSIS), data di effettiva riconsegna dell’immobile locato.

Per quanto ancora qui d’interesse, l’impugnazione proposta dai conduttori veniva rigettata dalla Corte di Appello di Milano con la sentenza n. 4531/2014 del 29 dicembre 2014.

A fondamento della decisione, la Corte meneghina rilevava che la offerta informale di restituzione delle chiavi e dell’immobile formulata (espressamente “ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1206 c.c.”) dal legale della parte conduttrice con duplice missiva raccomandata (la prima risalente all’ottobre 2009, la seconda al marzo 2010) non era idonea alla liberazione dagli obblighi connessi alla mancata restituzione, a tal fine occorrendo invece una offerta formale dell’appartamento nei modi prescritti dall’articolo 1216 c.c..

Avverso questa sentenza ricorrono per Cassazione (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), sulla base di un unico motivo; resiste con controricorso (OMISSIS).

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico, articolato motivo, per violazione o falsa applicazione degli articoli 1206, 1209, 1216 e 1220 c.c., parte ricorrente assume che, diversamente da quanto statuito dalla Corte territoriale, l’offerta informale di restituzione dell’immobile locato, effettuata con modalita’ serie ed affidabili (quali, nella specie, la messa a disposizione delle chiavi del cespite) e rifiutata con contegno ingiustificato e contrario a buona fede dal locatore, determina la cessazione dell’obbligo di corrispondere l’indennita’ di occupazione.

La censura e’ fondata.

Secondo il consolidato indirizzo ermeneutico del giudice della nomofilachia, in tema di locazione ad uso abitativo ed in ordine all’obbligo del conduttore di restituire la cosa alla scadenza del contratto, mentre l’espletamento della complessa procedura di cui all’articolo 1216 c.c. e articolo 1209 c.c., comma 2 (costituita dall’intimazione al creditore di ricevere la cosa nelle forme stabilite per gli atti giudiziari) rappresenta l’unico mezzo per la costituzione in mora del creditore per provocarne i relativi effetti (articolo 1207 c.c.), l’adozione da parte del conduttore di altre modalita’ aventi valore di offerta reale non formale (articolo 1220 c.c.) – purche’ serie, concrete e tempestive (come ad esempio la convocazione per iscritto del locatore per consegnargli le chiavi dell’immobile e redigere il verbale di consegna) e sempreche’ non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore – quantunque non sufficiente a costituire in mora il locatore, e’ tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell’obbligo di adempiere la prestazione ed a produrre l’effetto di cessazione dell’obbligo di corrispondere l’indennita’ di occupazione dell’immobile ex articolo 1591 c.c. (principio espresso ai sensi dell’articolo 360-bis c.p.c., comma 1, da Cass. 20/01/2011, n. 1337, ed affermato anche, tra le tante, da Cass. 27/11/2012, n. 21004; Cass. 20/06/2013, n. 15433; Cass. 03/09/2007, n. 18496; Cass. 04/12/1992, n. 12922).

Con l’affermazione della necessita’ di un’offerta formale di restituzione dell’immobile per la liberazione del conduttore dall’obbligo di pagamento dell’indennita’ di occupazione, la sentenza impugnata ha disatteso l’enunciato principio, cui invece questa Corte intende, in maniera convinta, dare continuita’.

In accoglimento del ricorso, la pronuncia va pertanto cassata, demandando al giudice di rinvio – individuato nella stessa Corte di Appello di Milano in diversa composizione – il compito di accertare se l’offerta di restituzione dell’immobile formulata secondo gli usi dai conduttori fosse in concreto munita degli illustrati caratteri tali da produrre l’effetto liberatorio dall’obbligo di pagamento dell’indennita’ di occupazione.

Al giudice di rinvio e’ affidata anche la regolamentazione delle spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di Appello di Milano, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimita’.

Cosi’ deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Terza La presente sentenza e’ stata redatta con la collaborazione del Magistrato assistente di studio, dott. (OMISSIS).

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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