Locazione risoluzione inadempimento locatore restituzione canoni

REPUBBLICA ITALIANAIN NOME DEL POPOLO ITALIANOLA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CHIARINI Maria Margherita – Presidente

Dott. ARMANO Uliana – Consigliere

Dott. BARRECA Giuseppina Luciana – Consigliere

Dott. DELL’UTRI Marco – Consigliere

Dott. MOSCARINI Anna – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 6979/2015 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS), giusta procura in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS);

nonche’ da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS), giusta procura a margine del controricorso e ricorso incidentale;

– ricorrenti incidentali –

contro

(OMISSIS);

– intimata –

avverso la sentenza n. 4604/2014 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 04/12/2014;

udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 26/01/2017 dal Consigliere Dott. ANNA MOSCARINI;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CARDINO Alberto, che ha concluso per l’accoglimento del 3 motivo del ricorso principale, rigetto del ricorso incidentale condizionato.

FATTI DI CAUSA

Il sig. (OMISSIS), proprietario locatore di un complesso immobiliare sito in (OMISSIS), condotto in locazione da (OMISSIS) snc per uso diverso da abitazione, conveniva la conduttrice per ottenere lo sfratto per morosita’ in relazione alle mensilita’ di aprile-maggio e giugno 2007.

La sig.ra (OMISSIS), legale rappresentante, costituendosi in giudizio, eccepiva che l’immobile era privo della licenza di abitabilita’ e di aver gia’ proposto ricorso ex articolo 447 bis c.p.c., per la risoluzione del contratto per inadempimento della locatrice con condanna alla restituzione della somma di Euro 10.021,06 a titolo di canoni di locazione e degli importi versati a titolo cauzionale nonche’ al risarcimento del danno indicato nella misura di Euro 6.000.

L’ (OMISSIS) in questo secondo giudizio aveva chiesto la risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice e la condanna della stessa al pagamento dei canoni per l’importo di Euro 18.870,97 oltre accessori.

Riuniti i due procedimenti il Tribunale di Napoli, con sentenza del 18/02/2011, accoglieva parzialmente la domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento del locatore, accertando l’inesistenza della licenza di abitabilita’ e l’inadempimento del medesimo all’obbligo – articolo 17 del contratto – di richiederla alla P.A.; condannava il locatore alla restituzione dei canoni riscossi e del deposito cauzionale pari a Euro 6.000; rigettava la domanda di risoluzione del contratto per morosita’ e, in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale proposta dallo stesso, condannava la conduttrice al pagamento di Euro 420,03 a titolo di oneri condominiali.

La Corte d’Appello di Napoli, con sentenza del 04/12/2014, ribadito che il locatore non aveva provato di essersi attivato per ottenere dalla P.A. il rilascio della licenza di agibilita’ e/o abitabilita’ dell’immobile, la cui necessita’ secondo la normativa applicabile non era superata dalla documentazione prodotta attinente altra strada e numero civico; rilevato che i lavori progettati dalla conduttrice non erano stati eseguiti, si’ che nessuna certificazione era stata richiesta o rilasciata e che l’utilizzo dell’immobile secondo la pattuita destinazione non poteva ritenersi provato; che il locatore si era obbligato a chiedere il cambio di destinazione dell’immobile da uso deposito ad uso commerciale si’ che era irrilevante che la conduttrice avesse dichiarato che l’immobile era idoneo all’uso convenuto, ininfluente sulla regolarita’ amministrativa; ritenuto che il recesso della conduttrice previsto in contratto nel caso di mancato ottenimento del cambio di destinazione non impediva alla stessa di chiedere la risoluzione per inadempimento del locatore ai sensi dell’ articolo 1578 c.c.; rilevato che fino all’aprile 2007 erano stati pagati i canoni e che la conduttrice aveva agito nei confronti del locatore per nullita’ o risoluzione del contratto soltanto nel maggio 2007, rilasciando poi l’immobile nell’ottobre 2007; che a norma dell’ articolo 1458 c.c., la risoluzione dei contratti di durata ha effetto ex nunc; ritenuto che fino alla chiesta risoluzione l’inadempimento del locatore non aveva alterato l’equilibrio sinallagmatico, come confermato anche dalla clausola di recesso del conduttore nel caso di mancato ottenimento del cambio di destinazione d’uso senza pretendere null’altro che il deposito cauzionale, ha condannato le socie della societa’ estinta a restituire all’appellante la somma di Euro 10.021,06 oltre interessi, a titolo di restituzione canoni, nonche’ al pagamento della somma di Euro 6.000 per l’ulteriore detenzione dell’immobile fino alla domanda di risoluzione.

Avverso la sentenza la sig.ra (OMISSIS), nella qualita’ di ex amministratrice della societa’, ha proposto ricorso per cassazione affidato a tre motivi illustrati da memoria. Resiste l’ (OMISSIS) con controricorso contenente ricorso incidentale condizionato.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Preliminare rilievo assume l’eccezione di inammissibilita’ del ricorso ai sensi dell’articolo 360 bis c.p.c., n. 1, che e’ da ritenere fondata perche’ il provvedimento impugnato ha deciso le questioni di diritto in modo conforme alla giurisprudenza della Corte.

Con il primo motivo la ricorrente censura la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1458 c.c., in relazione all’articolo 1575 c.c., n. 2, ed all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4, per avere la Corte applicato l’articolo 1458, inapplicabile se l’inadempimento non e’ successivo al sorgere del rapporto contrattuale mentre nella fattispecie la causa di risoluzione del contratto era esistente ab origine perche’ il locatore aveva l’obbligo di garantire l’uso convenuto e quindi le prestazioni eseguite dalla conduttrice non hanno trovato giustificazione nel godimento dell’immobile inservibile all’uso in violazione dell’articolo 1575 c.c., comma 2.

Quindi fin dall’origine i canoni non sarebbero stati dovuti.

Con il secondo motivo la ricorrente censura l’erronea applicazione dell’articolo 1458 c.c., in relazione al tempo dell’adempimento del locatore ex articolo 1183 c.c. e all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 4, in quanto, non essendo previsto un termine per il locatore per ottenere il certificato di abitabilita’, egli doveva ottenerlo subito e percio’ egli non poteva trattenere i canoni ricevuti fino ad aprile 2007 malgrado il suo inadempimento, le cui conseguenze dovevano restare a suo carico. I motivi, connessi, sono infondati. Ed infatti la Corte di merito ha correttamente applicato il principio secondo il quale la risoluzione di un contratto a prestazioni periodiche e corrispettive come nel caso della locazione per inadempimento del locatore all’obbligo di ottenere le concessioni ed autorizzazioni per l’idoneita’ dell’immobile all’uso convenuto (Cass. 13651 del 2014, 12286 del 2011) – non obbliga alla restituzione delle prestazioni sinallagmatiche gia’ eseguite – canone corrisposto per la fruita disponibilita’ dell’immobile – se il rapporto debba intendersi esaurito senza alcun effetto restitutorio, per il gia’ intervenuto riequilibrio delle situazioni reciproche delle parti in relazione alle prestazioni pregresse (Cass., 1, 7169 del 24/06/1995). La Corte di merito ha argomentato con motivazione immune da vizi logici e giuridici in relazione al pattuito recesso della conduttrice, per il caso di mancato ottenimento di mutamento della destinazione d’uso, senza pretendere la restituzione dei canoni gia’ corrisposti.

Con il terzo motivo censura l’impugnata sentenza nella parte in cui la stessa violerebbe gli effetti temporali dell’invocata risoluzione e quindi cadrebbe in errata applicazione dell’articolo 1458 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 4, n. 1 – per esser stata condannata anche all’ulteriore somma di Euro 6000, avendo fin da aprile 2007 comunicato al locatore di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa si’ che non rileva la data di inizio della causa e, poiche’ i canoni fino ad aprile erano stati pagati, null’altro era dovuto.

La censura e’ inammissibile perche’ non correlata alla ratio decidendi che, avuto riguardo alla restituzione dell’immobile – ottobre 2007 – ha ritenuto che, almeno fino alla data della domanda di risoluzione del contratto, la prestazione periodica fosse dovuta.

Il ricorso incidentale condizionato e’ assorbito.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale, dichiara assorbito il ricorso incidentale condizionato. Condanna la ricorrente a pagare le spese del giudizio di cassazione che si liquidano in Euro 2.900 (di cui Euro 200 per esborsi), oltre accessori di legge e spese generali al 15%. Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis.