Locazione sospensione del pagamento del canone

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qualora un conduttore abbia continuato a godere dell’immobile, pur in presenza di vizi, non e’ legittima la sospensione del pagamento del canone, perche’ tale comportamento non e’ proporzionale all’inadempimento del locatore ed e’ contrario a correttezza e buona fede.

Per ulteriori approfondimenti in materia di locazioni si consiglia la lettura dei seguenti articoli:

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 12 maggio 2017, n. 11783

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CHIARINI Maria Margherita – Presidente

Dott. ARMANO Uliana – Consigliere

Dott. SESTINI Danilo – rel. Consigliere

Dott. OLIVIERI Stefano – Consigliere

Dott. MOSCARINI Anna – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 17856/2015 proposto da:

(OMISSIS) SRL, in persona del legale rappresentante (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS), giusta procura speciale a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 2530/2014 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA, depositata il 08/01/2015;

udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 16/03/2017 dal Consigliere Dott. DANILO SESTINI.

FATTI DI CAUSA

(OMISSIS) propose opposizione avverso il decreto ingiuntivo emesso ad istanza della societa’ (OMISSIS) s.r.l. per il pagamento dei canoni di locazione dovuti per il periodo gennaio/novembre 2009; l’opponente chiese la revoca del decreto ingiuntivo, eccependo l’inadempimento della locatrice per avere concesso in locazione abitativa locali destinati ad uso di ufficio e per non aver provveduto ad interventi di messa in sicurezza dell’immobile; chiese, altresi’ la condanna dell’opposta al risarcimento dei danni e alla restituzione del deposito cauzionale.

Il Tribunale accolse l’opposizione, revocando il decreto ingiuntivo, e condanno’ l’opposta alla restituzione del deposito cauzionale.

La Corte di Appello di Bologna ha rigettato il gravame della societa’, confermando la sentenza di primo grado.

Ricorre per cassazione la (OMISSIS) s.r.l., affidandosi a tre motivi illustrati da memoria; resiste l’intimata a mezzo di controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. La Corte di Appello ha ritenuto “evidente” l’inadempimento della locatrice, sottolineando che il contratto prevedeva l’utilizzo dell’appartamento come civile abitazione, mentre l’amministrazione comunale non aveva consentito alla (OMISSIS) di trasferirvi la propria residenza, in considerazione della destinazione urbanistica ad uso ufficio; ha evidenziato altresi’ una condizione di “difficolta’ abitativa” correlata alla precaria situazione strutturale dell’immobile, che era stata aggravata da scosse sismiche e che non aveva consentito alla conduttrice il pieno godimento del bene, costringendola a reperire altra sistemazione abitativa; ha richiamato il precedente costituito da una sentenza pronunciata fra le stesse parti in un separato giudizio concernente il medesimo contratto, rilevando che, sebbene non definitiva, tale pronuncia rappresentava “un elemento di giudizio e di valutazione non trascurabile”; per altro verso, ha dato atto che la conduttrice si era rifiutata di restituire le chiavi alla societa’ locatrice, costringendola a recuperare la disponibilita’ del bene soltanto nel mese di novembre 2009 e a seguito di procedura di rilascio coattivo, ma ha ritenuto che tale elemento (“da inquadrare anche nell’irrigidimento dei rapporti tra le parti, a causa delle protratte incomprensioni”), non fosse “significativo, di fronte al quadro di inadempimento grave” della locatrice.

2. Il primo motivo denuncia, ex articolo 360 c.p.c., n. 4, la “nullita’ del procedimento e della sentenza per violazione di norme procedurali (articoli 112 e 345 c.p.c.; articolo 1362 c.c. e segg.)”.

La ricorrente rileva che il precedente inter partes richiamato dalla Corte (sentenza n. 33/2001 del Tribunale di Modena) non aveva deciso alcunche’ in ordine alla debenza dei canoni oggetto del presente giudizio e non poteva dunque essere invocato per affermare la responsabilita’ contrattuale della locatrice; sotto altro profilo, assume che le missive inviate alla conduttrice dal legale della Immobiliare (con cui era stata espressa la disponibilita’ ad effettuare le verifiche e gli interventi resisi necessari a seguito delle scosse telluriche) deponevano nel senso della correttezza dell’operato della locatrice e contesta la possibilita’ di desumerne, al contrario, la prova del suo inadempimento.

3. Il secondo motivo ripropone le censure di cui al precedente, sotto il profilo dell’omesso esame di un fatto decisivo, per l’ipotesi che non si ritenesse integrato un “vizio procedimentale” nei sensi di cui al primo motivo; si censura, in particolare, “l’omessa (errata) valutazione della circostanza decisiva quanto dirimente e pacificamente ammessa del mantenimento del godimento del bene in capo alla conduttrice” e – correlativamente – della mancata riconsegna dell’immobile alla proprietaria, sostenendosi che tale circostanza avrebbe dovuto condurre ad una decisione di segno opposto rispetto a quella adottata, ossia ad affermare “l’inadempimento della conduttrice in relazione alla mancata riconsegna dell’immobile, con conseguente obbligo del pagamento dei relativi canoni fino alla data del rilascio forzoso”.

4. Col terzo motivo (che denuncia la violazione degli articoli 1587, 1460, 1453 e 1455 c.c.), la ricorrente assume che la destinazione urbanistica ad ufficio non comportava l’invalidita’ del contratto di locazione e che, non prospettandosi una fondata eccezione di inadempimento da parte della conduttrice, la Corte avrebbe dovuto dichiarare illegittimo il mancato pagamento dei canoni, aggravato dalla mancata restituzione dell’immobile, integranti un’evidente violazione dei canoni della buona fede da parte della conduttrice (che aveva continuato ad utilizzare l’immobile e si era rifiutata di riconsegnare le chiavi, rendendo necessario il recupero forzoso).

5. Il primo motivo e’ infondato, giacche’ non risulta integrato (ne’ effettivamente prospettato) alcun error in procedendo.

Le censure di cui al secondo e terzo motivo debbono invece trovare accoglimento per la decisiva considerazione che la perdurante occupazione dell’immobile da parte della conduttrice (culminata nel rifiuto di restituire le chiavi che ha costretto la locatrice ad un accesso forzoso) non puo’ restare priva di significato e conseguenze, deponendo univocamente nel senso della persistenza di un interesse della (OMISSIS) a conservare la disponibilita’ dell’immobile, cui non ha potuto che corrispondere l’illegittimita’ della totale sospensione del pagamento del canone.

Al riguardo, deve trovare applicazione il principio – consolidato -secondo cui la sospensione totale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore e’ legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti (cfr. Cass. n. 261/2008, Cass. n. 7772/2004, Cass. n. 2855/2005, Cass. n. 8425/2006 e Cass. n. 13887/2011).

Atteso, infatti, che il principio “inadimplenti non est adimplendum” non puo’ prescindere dall’osservanza dei canoni di correttezza e buona fede (che permeano l’intera vicenda contrattuale), deve ribadirsi che qualora un conduttore abbia continuato a godere dell’immobile, pur in presenza di vizi, non e’ legittima la sospensione del pagamento del canone, perche’ tale comportamento non e’ proporzionale all’inadempimento del locatore ed e’ contrario a correttezza e buona fede.

La sentenza va dunque cassata, con rinvio alla Corte territoriale, che si attera’ ai principi di diritto sopra richiamati e provvedera’ anche in ordine alle spese di lite.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso per quanto di ragione, cassa e rinvia, anche per le spese di lite, alla Corte di Appello di Bologna, in diversa composizione.

Laureato nell’anno accademico 2012/2013 all’Università degli Studi di Napoli Federico II, con una tesi in diritto bancario intitolata “Le nuove garanzie bancarie”. Sono iscritto all’ordine degli avvocati di Torre Annunziata, dal maggio del 2013, immediatamente dopo aver conseguito la laurea ed ho superato l’esame di abilitazione all’esercizio della professione forense nel novembre del 2015. Ho inoltre seguito il 1° Corso per curatore fallimentare e commissario giudiziale tenuto dal consiglio dell’ordine degli avvocati di Torre Annunziata nel 2016. La sede principale della mia attività professionale è in Sorrento, ma esercito la professione di avvocato su tutto il territorio italiano

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