In tema di responsabilita’ del conduttore per il ritardato rilascio di immobile locato, il maggior danno, di cui all’articolo 1591 c.c., deve essere provato in concreto dal locatore secondo le regole ordinarie, e, quindi, anche mediante presunzioni, tenendo presente che la carenza di specifiche proposte di locazione relative all’immobile e’ obiettivamente giustificabile proprio alla luce della persistente occupazione del bene da parte del conduttore successivamente alla scadenza del rapporto.

 

Per una più completa ricerca di giurisprudenza, si consiglia invece  la Raccolta di massime delle principali sentenza della Cassazione che è consultabile on line oppure scaricabile in formato pdf

Per ulteriori approfondimenti in materia di locazioni si consiglia la lettura dei seguenti articoli:

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 18 maggio 2017, n. 12473

Integrale

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. AMBROSIO Annamaria – Presidente

Dott. ARMANO Uliana – rel. Consigliere

Dott. SESTINI Danilo – Consigliere

Dott. ROSSETTI Marco – Consigliere

Dott. D’ARRIGO Cosimo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 586/2015 proposto da:

(OMISSIS) SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore sig. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dagli avvocati (OMISSIS), giusta procura a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende giusta procura a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1061/2014 della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA, depositata il 16/10/2014;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/12/2016 dal Consigliere Dott. ULIANA ARMANO;

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;

udito l’Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SOLDI Anna Maria, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

FATTI DEL PROCESSO

La Corte d’appello di L’Aquila, con sentenza del 16 ottobre 2014, per quello che qui ancora interessa, ha confermato il rigetto della domanda di pagamento del maggior danno ex articolo 1591 c.c., proposta dalla S.r.l. (OMISSIS) nei confronti del conduttore (OMISSIS).

Avverso d atta sentenza propone ricorso la societa’ (OMISSIS) con tre motivi.

Resiste con controricorso (OMISSIS).

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. La (OMISSIS) ha dedotto di essere stata inizialmente nuda proprietaria dell’immobile condotto in locazione dal (OMISSIS) e che, alla morte dell’usufruttuario in data (OMISSIS), era divenuta piena proprietaria dello stesso; che il conduttore, scaduto il contratto di locazione in data 29 settembre 2003, aveva illegittimamente mantenuto la disponibilita’ dello stesso fino ai 31-5-2007 pagando il canone nella misura convenuta con l’usufruttuario ed irrisoria di Euro 600.000 mensili; che invece il canone di mercato dell’immobile,come accertato dal c.t.u. in corso di causa e come ammesso dallo stesso conduttore, che aveva parametrato la richiesta di indennita’ di avviamento al canone di mercato, era di Euro 1.700,00 mensili.

Di conseguenza la (OMISSIS) ha chiesto il pagamento della differenza fra il canone corrisposto dal conduttore, di Euro 600,00 mensili, e quello valutato di mercato dal c.t.u., di Euro 1.700,00 per tutto il tempo della durata del illegittima occupazione.

2.La Corte d’appello ha confermato il rigetto di tale domanda sul rilievo che la nuda proprietaria (OMISSIS), divenuta piena proprietaria in data (OMISSIS) e considerato che il contratto di locazione concluso dall’usufruttuario durava fino al (OMISSIS), non aveva mai chiesto per tutto questo periodo un aumento del canone, come sarebbe stato suo diritto, solo comunicando al conduttore di voler porre fine al contratto alla scadenza.

La Corte di merito ha concluso che la locatrice (OMISSIS) non poteva rivendicare per il periodo che andava dalla scadenza del contratto all’effettivo rilascio un importo maggiore di quello convenuto originariamente, seppure tra altre parti, atteso che quand’era subentrata al contratto aveva solo a manifestato l’intenzione di non rispettare la clausola di durata, ma non anche di chiedere un canone maggiore e ragguagliato al valore di mercato.

Ne conseguiva, secondo la Corte, che l’indennita’ di occupazione non avrebbe potuto che essere parametrata a quel canone tacitamente accettato dalla (OMISSIS), essendo l’obbligo di risarcire maggior danno subordinato alla prova dello stesso, altrimenti dovendo erogare il conduttore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna.

3. Con il primo motivo si denunzia violazione e falsa applicazione degli artt 1571, 1599 e 999 c.c.. Inesistenza in capo al nudo proprietario del diritto di chiedere, dopo la morte dell’usufruttuario e sino alla scadenza del contratto di locazione, un aumento del canone corrisposto dal conduttore ragguagliato al canone corrente di mercato. Inconfigurabilita’ di un’accettazione tacita del canone corrisposto

4.Con il secondo motivo si denunzia violazione dell’articolo 1591 c.c.. Inapplicabilita’ delle disposizioni dell’articolo 1591 c.c., al contratto stipulato dall’usufruttuario ai fini del risarcimento del danno. Riconoscimento del danno e sua quantificazione secondo le regole generali.

5. I due motivi si esaminano congiuntamente per la stretta connessione logico giuridica che li lega e sono infondati e sono infondati.

La motivazione della Corte d’appello, che da’ rilievo ai fini della rigetto della domanda di maggior danno ex articolo 1591 c.c., alla mancata richiesta di aumento del canone da parte del nudo proprietario alla morte dell’usufruttuario,e’ erroneamente motivata in diritto, ma la decisione e’ invece conforme al diritto. Di conseguenza questa Corte puo’ correggere la motivazione sensi dell’articolo 384 c.p.c., u.c..

6. Si osserva che la circostanza che il contratto di locazione e’ stato stipulato dall’usufruttuario e’ del tutto irrilevante, perche’ al momento del consolidamento del diritto di proprieta’, il nudo proprietario subentra nel contratto di locazione cosi’ come stipulato dall’usufruttuario.

Infatti durante l’usufrutto e’ proprio l’usufruttuario che ha la disponibilita’ dell’immobile e che ne gode i frutti ed e’ legittimato a compiere tutti gli atti idonei al miglior sfruttamento economico dell’immobile.

Il nudo proprietario, divenuto pieno proprietario, subentra nel contratto di locazione dovendone rispettare le scadenze e di regime giuridico.

7. In ordine al maggior danno ex articolo 1591 c.c., la motivazione della sentenza impugnata deve essere corretta secondo la giurisprudenza di questa Corte: in materia di danni per ritardata restituzione ex articolo 1591 c.c., trattandosi di responsabilita’ del conduttore di natura contrattuale, il danno deve essere rigorosamente provato nella sua esistenza e nel suo preciso ammontare dal locatore; a tal fine e’ utilizzabile qualsiasi mezzo di prova, comprese le presunzioni, le quali non solo devono essere gravi precise e concordanti, ma debbono essere anche idonee a provare in concreto il danno del locatore, non essendo sufficiente invocarle in astratto, al solo scopo di provare un maggior canone di mercato. Cass., sentenza n. 8071 del 31/03/2007.

In tema di responsabilita’ del conduttore per il ritardato rilascio di immobile locato, il maggior danno, di cui all’articolo 1591 c.c., deve essere provato in concreto dal locatore secondo le regole ordinarie, e, quindi, anche mediante presunzioni, tenendo presente che la carenza di specifiche proposte di locazione relative all’immobile e’ obiettivamente giustificabile proprio alla luce della persistente occupazione del bene da parte del conduttore successivamente alla scadenza del rapporto. Cass., Sentenza n. 1372 de/31/01/2012.

Di conseguenza il rigetto della domanda deve fondarsi sulla mancata prova del maggior danno, rispetto al canone convenuto, come giustamente affermato dal primo giudice.

8.Con il terzo motivo si denunzia omesso esame di un fatto decisivo che e’ stato oggetto di discussione tra le parti: l’esistenza del maggior danno sulla scorta delle circostanze di fatto acquisite al giudizio – omessa valutazione e considerazione ex articolo 360 c.p.c..

Il motivo e’ inammissibile in quanto non formulato alla luce del nuovo modello legale di vizio di motivazione applicabile al giudizio di cassazione in considerazione della data di pubblicazione della sentenza impugnata.

L’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, riformulato dal Decreto Legge 22 giugno 2012, n. 83, articolo 54, conv. in L. 7 agosto 2012, n. 134, introduce nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia). Ne consegue che, nel rigoroso rispetto delle previsioni dell’articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6 e articolo 369 c.p.c., comma 2, n. 4, il ricorrente deve indicare il “fatto storico”, il cui esame sia stato omesso, il “dato”, testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il “come” e il “quando” tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua “decisivita’”, fermo restando che l’omesso esame di elementi istruttori non integra, di per se’, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorche’ la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie.

La riformulazione dell’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5, disposta dal Decreto Legge 22 giugno 2012, n. 83, articolo 54, conv. in L. 7 agosto 2012, n. 134, deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’articolo 12 preleggi, come riduzione al “minimo costituzionale” del sindacato di legittimita’ sulla motivazione. Pertanto, e’ denunciabile in cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in se’, purche’ il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella “motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” della motivazione. Cass. Sez. U., Sentenza n. 8053 del 07/04/2014

Le spese del giudizio seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali liquidate in Euro 5.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori e spese generali come per legge.

Ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, da’ atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato.