ai fini dell’insorgenza di un diritto del mediatore al compenso per l’attività resa, è sufficiente: 1) che tale intermediario si sia adoperato per porre in contatto i soggetti interessati, 2) che tale attività, nota alle parti, sia stata anche soltanto accettata dalle stesse che se ne siano poi utilmente avvalse (non necessario essendo invece il previo espresso conferimento di un incarico all’uopo), 3) e che, infine, per effetto dell’intervento del mediatore, l’affare promosso si sia concluso. Ancora più nel dettaglio, il diritto del mediatore alla provvigione sorge ogniqualvolta la conclusione dell’affare si ponga in rapporto causale con l’attività intermediatrice, non occorrendo, peraltro, un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, e sufficiente essendo, invece, che il mediatore – pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo – abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della c.d. “causalità adeguata”
Tribunale|Firenze|Civile|Sentenza|21 aprile 2020| n. 962
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI FIRENZE
il giudice
dott.ssa Linda Pattonelli
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa n. 4751/2013 tra le parti:
(…) S.N.C., in persona del LRPT (CF (…)),
– difesa: avv. KA.MA. ((…))
– domicilio: VIA (…) PONTASSIEVE presso avv. KA.MA.
ATTRICE
(…), (CF (…)), PA.FA., (CF (…)),
– difesa: avv. LA.MO. ((…))
– domicilio: VIA (…) 50132 FIRENZE presso avv. LA.MO.
CONVENUTI
OGGETTO: Mediazione
FATTO E PROCESSO
(…) SNC (d’ora innanzi (…)) ha chiesto la condanna dei sigg.ri (…) e (…), in solido tra loro, al pagamento, in suo favore, della somma di Euro 12.705,00, poi ridotta a Euro 8.784,00 (o comunque a un importo pari al 2% del corrispettivo della compravendita immobiliare) a titolo di provvigione per l’opera di intermediazione asseritamente svolta in loro favore in relazione all’acquisto di un’unità immobiliare sita in P., loc. P., via (…), consistita nello svolgimento, in data 03/05/11 e in data 09/05/11, di due visite guidate all’immobile, grazie alla quale, a suo dire, i convenuti sarebbero addivenuti alla stipula, dapprima, di un contratto preliminare non trascritto e, quindi, del contratto definitivo di acquisto dell’immobile de quo dalla proprietaria società (…) Srl.
Costituitisi in giudizio, i convenuti hanno chiesto il rigetto della domanda attorea o, in subordine, il suo accoglimento in ragione del minore ammontare ritenuto dovuto secondo equità, allegando di essere pervenuti all’acquisto dell’unità de qua per effetto delle trattative direttamente svolte con il costruttore e titolare della società proprietaria dell’immobile, contattato grazie al comune amico sig. (…), il quale:
– già nella primavera del 2010, appresa la notizia della messa in vendita dell’abitazione dei convenuti presso diverse agenzie e dell’intenzione degli stessi di acquistare un’abitazione più grande, li aveva condotti, dietro autorizzazione del costruttore, a visitare alcune villette in costruzione in località P., via di C., segnalando, tuttavia, ai coniugi (…)-(…), che avevano manifestato il loro gradimento per quella posta sulla parte laterale destra, della pendenza, all’epoca, di una promessa informale di vendita a terzi proprio con riguardo a tale unità immobiliare;
– alcuni mesi dopo le due visite effettuate dai convenuti con l’agenzia attrice – alle quali non aveva fatto seguito altra attività dell’attrice, avendo i convenuti in tale occasione avuto conferma della pendenza di una promessa informale di vendita a terzi dell’unica unità immobiliare per la quale avevano mostrato interessamento – , ha reso edotti i convenuti del fallimento delle trattative intraprese dalla società proprietaria con i terzi in relazione alla villetta laterale, rendendo possibile, così, la stipula tra la (…) Srl e i sigg.ri (…) -(…), dapprima, in data 16/12/11, del preliminare e quindi, in data 15/03/13, del definitivo di compravendita della villetta laterale destra.
Istruita la causa con le produzioni documentali e l’escussione dei testi (…), (…), (…), (…), (…), (…), le parti, all’udienza del 02/10/19, hanno precisato le proprie conclusioni avanti al giudice nuovo assegnatario del fascicolo a far data dal 09/05/18.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Nel merito
1.1. La domanda attorea non merita accoglimento, non avendo la società attrice assolto all’onere, sulla stessa incombente, di fornire la prova della ricorrenza in concreto di tutti i presupposti necessari per l’insorgenza del suo diritto al pagamento della provvigione, per i motivi di seguito enunciati.
In ossequio al canone generale di riparto di cui all’art. 2697 c.c., invero, incombe su colui che intende fare valere il proprio diritto in giudizio l’onere di provare i fatti costitutivi dello stesso, gravando, invece, sulla parte convenuta l’onere di provare i fatti modificativi, estintivi e impeditivi del diritto ex adverso azionato (ex multis, Cass. n. 16917/12: “In tema di riparto dell’onere della prova ai sensi dell’art. 2697 c.c., l’onere di provare i fatti costitutivi del diritto grava sempre su colui che si afferma titolare del diritto stesso ed intende farlo valere, ancorché sia convenuto in giudizio di accertamento negativo”; cfr. Cass. n. 12108/10).
In particolare, come chiarito in più occasioni dal S.C., ai fini dell’insorgenza di un diritto del mediatore al compenso per l’attività resa, è sufficiente:
1) che tale intermediario si sia adoperato per porre in contatto i soggetti interessati,
2) che tale attività, nota alle parti, sia stata anche soltanto accettata dalle stesse che se ne siano poi utilmente avvalse (non necessario essendo invece il previo espresso conferimento di un incarico all’uopo),
3) e che, infine, per effetto dell’intervento del mediatore, l’affare promosso si sia concluso (Cass. n. 1290/01).
Ancora più nel dettaglio, il diritto del mediatore alla provvigione sorge ogniqualvolta la conclusione dell’affare si ponga in rapporto causale con l’attività intermediatrice, non occorrendo, peraltro, un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, e sufficiente essendo, invece, che il mediatore – pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo – abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della c.d. “causalità adeguata” (da ultimo, Cass. n. 869/18).
Non rilevano, per contro, ai fini dell’esclusione del diritto al compenso:
1) né l’eventuale intervento di un secondo mediatore, laddove inidoneo ad interrompere il nesso causale tra il primo contatto e la conclusione dell’affare;
2) né un’interruzione o un cattivo esito delle trattative intraprese a seguito della prima messa in contatto, laddove la ripresa e la conclusione delle stesse, avvenuta entro un lasso temporale ragionevolmente contenuto, possa ancora dirsi dipendente dall’originario intervento del mediatore e non dovuta ad iniziative nuove non ricollegabili alla precedente né da essa condizionate (cfr., a contrario, Cass. n. 1120/15);
3) né la differenza tra l’affare come originariamente prospettato alle parti all’epoca della loro prima messa in contatto e quello in effetti concluso, tanto sotto il profilo oggettivo (ben potendo il relativo oggetto materiale essersi ampliato nel corso e per il fisiologico andamento delle trattative in esplicazione della libertà negoziale dei relativi protagonisti), quanto sotto quello soggettivo (ben potendo nel corso della trattativa fare ingresso un diverso ed ulteriore soggetto o sostituirsi alla parte originaria del primo contatto un nuovo soggetto, pur al primo non avvinto da un regolare rapporto fonte del potere di rappresentanza negoziale), quanto sotto il profilo del prezzo finale; ferma comunque restando la necessità che la “messa in relazione” originaria costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto (Cass. n. 25851/14).
Ciò posto, dunque, “la prestazione del mediatore ben può esaurirsi nel ritrovamento e nell’indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalità adeguata” (Cass. n. 25851/14; n. 3438/02; n. 10606/01; n. 28231/05; n. 23438/04; n. 9884/08; n. 19705/08): la “messa in relazione” delle parti attiene, infatti, all’instaurazione ad opera del mediatore di un contatto necessario e sufficiente all’avvio delle trattative su un determinato affare, non involgendo (ancora) l’esplicazione di attività giuridico – negoziale, bensì la mera comunicazione del possibile affare e l’avvio delle trattative per la sua eventuale conclusione.
1.2. Orbene, venendo all’ipotesi di specie, costituiscono, anzitutto, dati fattuali non oggetto di specifica contestazione e da ritenersi, dunque, pacifici inter partes:
– l’effettuazione, nel maggio 2011, di due visite presso la proprietà della (…) Srl da parte dei convenuti, per il tramite della società attrice, alla quale si erano rivolti per la ricerca di un immobile da acquistare nella zona di Pontassieve;
– la conclusione, a sette mesi di distanza dalle predette visite, di un contratto preliminare tra i due convenuti, in qualità di promissari acquirenti, e la società (…) Srl, in qualità di promittente venditrice, poi seguito da un contratto definitivo, avente ad oggetto l’unità immobiliare di proprietà (…) Srl ubicata nella zona laterale: operazione per il cui svolgimento le due parti hanno dichiarato di non essersi avvalse dell’opera di intermediazione di alcuna agenzia immobiliare, come espressamente indicato nel testo del contratto di compravendita.
1.3. Ciò posto, peraltro, l’attività pur incontrovertibilmente prestata dalla (…) non ha costituito antecedente causale necessario, efficiente e rilevante rispetto alla conclusione, pur pacifica, dell’affare come successivamente realizzata, in concreto, tra le parti della contrattazione ((…) Srl e i convenuti), non avendo parte attrice, a ben vedere, fornito alcun apporto eziologicamente determinante nell’iter che in concreto ha condotto i convenuti, dapprima, alla stipula del preliminare, e quindi all’acquisto definitivo dell’immobile visitato con il sig. (…), collaboratore (…).
Anzitutto, infatti, non può dirsi derivante dall’opera svolta dall’attrice nel 2011 la segnalazione dell’affare agli aspiranti acquirenti, avendo i convenuti appreso per la prima volta della messa in vendita dell’immobile poi acquistato, già nel corso dell’anno precedente, dal loro amico sig. (…), come appare confermato dalla deposizione testimoniale del medesimo (rispetto alla quale nessuna eccezione di invalidità è stata sollevata, e la cui incapacità ex art. 246 c.p.c. deve essere esclusa dalla gratuità della sua attività di intermediazione tra le parti dell’affare in concreto inveratosi e dalla mancanza di prova della sua iscrizione all’albo dei mediatori immobiliari, presupposto indispensabile per l’insorgenza, in astratto, di un suo diritto alla provvigione): donde, ben può affermarsi come esclusivamente dovuta all’opera svolta dal sig. (…) l’originaria insorgenza dell’interesse delle parti alla compravendita del compendio immobiliare oggetto delle successive trattative e già contemplato nella prima messa in contatto delle parti nell’anno 2010 .
Sul punto, del resto, la circostanza per cui l’iniziativa per la visita allo specifico immobile di via di C., poi oggetto dell’affare concluso dai convenuti, sarebbe stata assunta dallo stesso sig. (…), allegata da parte attrice e oggetto del cap. 1 di prova per testi dalla stessa articolato, è rimasta indimostrata, in quanto, da un lato, confermata dalla teste (…), dipendente (…), ma d’altro canto smentita dalla lettura dello stralcio dell’agenda prodotto dalla stessa attrice al doc. 7, da cui emerge, invece, una conferma alla narrazione dei convenuti per cui essi si sarebbero limitati a indicare un’area geografica di elezione, mentre l’iniziativa alla visione dello specifico immobile poi acquistato dalla coppia sarebbe stata assunta proprio dall’agente immobiliare: dato, questo, idoneo (unitamente all’appresa notizia della promessa informale di vendita a terzi della sola unità immobiliare oggetto di interesse dei coniugi (…)-(…) e dunque dell’impossibilità, rebus sic stantibus, di acquistare l’immobile oggetto di interesse) a spiegare il motivo per cui i convenuti, pur già a conoscenza del compendio in vendita in località Palaie e pur già in precedenza messi in contatto con il relativo proprietario per opera del comune amico, si sono poi rivolti all’agenzia immobiliare attrice per la prosecuzione delle ricerche di un immobile da acquistare.
Né, tantomeno, parte attrice è riuscita a dimostrare di avere, con la propria opera di mediatore, fornito ai convenuti l’indicazione specifica del proprietario dell’immobile agli aspiranti acquirenti, o creato la prima occasione di contatto o, ancora, provocato la prima effettiva messa in contatto delle parti del futuro affare:
– nessun indizio in tal senso può, invero, essere ricavato dalle circostanze confermate dai testi escussi sui capitoli articolati da parte attrice in corso di istruttoria: il fatto, pacifico, che un collaboratore della società attrice abbia condotto i convenuti (tra l’altro, non per la prima volta, come confermato dal teste (…)) in visita all’immobile dagli stessi poi acquistato, di per sé, non vale ancora a comprovare l’avvenuta messa in contatto dei visitatori con la parte aspirante venditrice – contatto verso il quale, del resto, mai i convenuti palesarono interesse al cospetto dell’agente C., avendo essi espresso sin dalla prima visita il proprio interesse per la porzione immobiliare ubicata nella zona laterale, già promessa informalmente in vendita a terzi all’epoca delle visite (come del resto confermato anche dalla deposizione del teste (…));
– vale, inoltre, a confutare le allegazioni attoree in punto di messa in contatto delle parti la deposizione resa dal teste (…), udito in controprova sui capitoli articolati da parte attrice (rispetto alla quale nessuna eccezione di incapacità, non rilevabile d’ufficio, è stata tempestivamente eccepita da parte attrice: Cass. n. 11377/06: “L’ incapacità a testimoniare, prevista dall’articolo 246 cod. proc. civ., che si identifica con l’interesse a proporre la domanda o a contraddirvi di cui all’articolo 100 cod. proc. civ., determina la nullità della deposizione e non può essere rilevata d’ufficio, ma deve essere eccepita dalla parte interessata a farla valere al momento dell’espletamento della prova o nella prima difesa successiva, restando altrimenti sanata ai sensi dell’articolo 157, secondo comma, cod. proc. civ..”) , nella parte in cui il teste ha negato di avere mai avuto conoscenza delle visite dei convenuti all’immobile del maggio 2011 e, più in generale, del contatto intervenuto tra l’attrice e i convenuti.
E ancora, oltre a non avere fornito la prova di avere contribuito causalmente all’avvio delle trattative prodromiche alla conclusione dell’affare tra le parti, l’attrice ha altresì omesso di dimostrare di avere fornito, nell’ambito di trattative intraprese tra le parti grazie a terzi, un apporto eziologicamente decisivo per il raggiungimento di un accordo negoziale giuridicamente cogente:
– atteso, infatti, l’incontroverso interessamento manifestato dai convenuti, in ogni visita effettuata presso il compendio immobiliare in costruzione di proprietà della (…) Srl, per la sola unità immobiliare laterale e non anche per quella centrale, ben può ritenersi che l’informazione decisiva che ha condotto le parti a una svolta nelle trattative, pervenute a una fase di stallo a seguito dell’appresa notizia della promessa informale di vendita a terzi dell’unità ambita dai convenuti, sia stata quella dello scioglimento consensuale della promittente venditrice dall’impegno alla vendita informalmente assunto nei confronti del terzo Fois: in assenza di tale notizia, infatti, i convenuti, avendo già escluso, dopo la seconda visita condotta in presenza del collaboratore di parte attrice, ogni interesse all’acquisto dell’ulteriore porzione immobiliare del compendio oggetto di pubblicizzazione da parte dell’agenzia immobiliare, mai avrebbero raggiunto la conclusione di alcuna operazione negoziale con la proprietaria aspirante venditrice;
– sennonché, a ben vedere, l’attrice, seppure, da un lato, abbia ammesso di essere a conoscenza tanto dell’interesse esclusivo dei convenuti per la villetta laterale, quanto della pendenza dell’impegno informale assunto dalla proprietaria dell’immobile verso i terzi all’epoca delle visite dei convenuti, nonché di avere reso noto tale dato fattuale ai coniugi (…)-(…) (circostanze altresì confermate dalla deposizione del teste (…)), d’altro canto, mai ha allegato o offerto di provare di avere contribuito a rendere i convenuti edotti della sopravvenienza costituita dal ritorno sul mercato della porzione di immobile costituente esclusivo oggetto del loro interesse
– del resto, la prima “messa in contatto” occasionata nel 2010 dall’opera dell’amico comune delle future parti del contratto, sig. (…), aveva a riferimento il medesimo affare materiale comprensivo della vendita del compendio di proprietà (…) Srl all’epoca promesso a terzi, ed era, pertanto, astrattamente idonea a fare pervenire le parti al conseguimento del medesimo bene materiale della vita in effetti conseguito con la stipula finale dei contratti preliminare del 16/12/11 e definitivo del 15/03/13;
– mai, ancora, le parti del concluso affare hanno fatto riferimento alla società attrice, tanto nell’avvio e nel primo svolgimento delle trattative che poi hanno condotto alla stipulazione del preliminare, quanto successivamente al suindicato momento di svolta delle trattative (come evincibile dalla mancata produzione di alcun documento scritto e sottoscritto dalle parti recante un impegno delle stesse alla successiva conclusione dell’affare e contenente il riferimento all’operato dell’agente immobiliare de quo quale antecedente causalmente rilevante e, anzi, dall’espressa esclusione, nel corpo del definitivo, dell’intervento di alcun agente immobiliare nella conclusione dell’affare).
Inconferente rispetto all’attuale thema decidendum appare, infine, l’allegazione attorea relativa all’attività svolta in relazione alla messa in vendita dell’abitazione sita in località (…), di proprietà dei convenuti, atteso che:
– in primo luogo, non rientra nel petitum come delineato in atti la richiesta di pagamento di provvigioni in relazione all’affare costituito dalla vendita di tale immobile a terzi;
– in ogni caso, anche volendosi intendere la vendita dell’immobile a terzi da parte dei convenuti quale antecedente eziologicamente efficiente nell’iter che ha condotto alla conclusione dell’affare con la società (…) Srl (avendo tale affare consentito ai convenuti il reperimento della liquidità necessaria al nuovo acquisto immobiliare), nessuna allegazione o prova risulta fornita in ordine alla rilevanza causale delle attività compiute dalla società attrice rispetto alla vendita dell’immobile già di proprietà dei convenuti, la cui conclusione, pacificamente, sarebbe, invece, avvenuta grazie alla sola opera di intermediazione svolta da altra agenzia immobiliare.
2. Sulle spese di lite
Le spese di lite, come liquidate in dispositivo ai sensi del D.M. n. 55 del 2014, con applicazione dei valori minimi relativi allo scaglione individuato sulla scorta della domanda come rideterminata in minus nella prima memoria istruttoria, tenuto conto della maggiore prossimità dell’importo richiesto al minimo della forbice ministeriale, seguono la soccombenza e devono, pertanto, essere poste a carico di parte attrice.
P.Q.M.
Il Tribunale di Firenze, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione assorbita e/o disattesa:
– rigetta la domanda attorea;
– condanna la (…) SNC alla rifusione, in favore dei sigg.ri (…) e (…), delle spese di lite, che liquida in Euro 2.738,00, oltre IVA e CPA come per legge e oltre a spese generali forfetarie.
Così deciso in Firenze il 20 aprile 2020.
Depositata in Cancelleria il 21 aprile 2020.