3. La legittimazione “sostitutiva” del terzo creditore.
L’art. 1129, comma 9, del c.c., testualmente dispone: “Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice.”, ponendo, quindi in capo all’amministratore il diritto/dovere di agire forzosamente per il recupero delle somme dovute dai condomini morosi, entro un preciso lasso di tempo.
Alla luce della citata norma, l’azione eventualmente intrapresa dal creditore nei confronti dei condomini morosi verrebbe a configurarsi come azione surrogatoria, in quanto consentirebbe allo stesso di prevenire e neutralizzare gli effetti negativi che possono derivare alle sue ragioni dall’inerzia dell’amministratore, il quale, abbia omesso di esercitare le opportune azioni dirette alla riscossione delle somme dovute dai condomini inadempienti.
In sostanza, l’art. 63, comma 2, delle disposizioni di attuazione del c.c., prevede in favore del terzo creditore, una forma di legittimazione sostituiva, all’esercizio di un diritto altrui, ovvero quello dell’amministratore di riscuotere i contributi.
[1] Art. 63 disposizioni di attuazione del c.c.
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.
In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
[2] Tribunale di Avezzano, ord. 1 marzo 2016: “l’art. 63 disp att cod civ espressamente dispone che l’amministratore condominiale è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi; correttamente interpretando la ratio finalistica della norma, si tratta per l’amministratore di un dovere legale di salvaguardia dell’aspettativa di soddisfazione dei terzi titolari di crediti derivanti dalla gestione condominiale. Ciò delinea pertanto un obbligo di cooperazione con il terzo creditore posto direttamente dalla legge in capo all’amministratore, che esula dal contenuto del programma interno al rapporto di mandato corrente tra lui ed i condomini.”Conforme a Tribunale di Pescara, ord. 25 ottobre 2014. G. U. Mariano Bozza; Tribunale di Pescara, ord. 23 febbraio 2016. G. U. Mariano Bozza.
[3] Tribunale di Roma. ord. 1 febbraio 2017: “ai sensi dell’art. 63 disp. att., cod., civ., il condominio e per esso il suo amministratore ha l’obbligo di comunicare al proprio creditore Insoddisfatto i dati dei condomini morosi nel pagamento dei contributi condominiali relativi al credito stesso”.
Tribunale di Avezzano, ord. 1 marzo 2016 “a fronte di un siffatto quadro deve ritenersi del tutto immotivato il comportamento del condominio che, non fornendo al creditore la documentazione richiesta, preclude in maniera del tutto immotivata, il soddisfacimento della pretesa creditoria; tale condotta appare palesemente contraria al canone della buona fede oggettiva dovendosi a tal riguardo intendersi un autonomo dovere giuridico, espressione di un generale principio di solidarietà sociale, la cui costituzionalizzazione è ormai pacifica. Una volta trasfigurato il principio della buona fede sul piano costituzionale diviene una specificazione degli “inderogabili doveri di solidarietà sociale” imposti dall’art. 2 Cost., e la sua rilevanza si esplica nell’imporre, a ciascuna delle parti del rapporto obbligatorio, il dovere di agire in modo da preservare gli interessi dell’altra, a prescindere dall’esistenza di specifici obblighi contrattuali o di quanto espressamente stabilito da singole norme di legge (cfr Cass Civ, 15.2.2007 n. 3462)” Conforme a Tribunale di Pescara, ord. 25 ottobre 2014. G. U. Mariano Bozza; Tribunale di Pescara, ord. 23 febbraio 2016. G. U. Mariano Bozza.