all’assemblea condominiale va convocato il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche colui che si sia comportato, nei rapporti con i terzi, come condomino senza esserlo, difettando nei rapporti tra il condominio ed i singoli partecipanti ad esso le condizioni per l’operativita’ del principio dell’apparenza del diritto, che e’ volto essenzialmente all’esigenza di tutela dei terzi in buona fede, fra i quali non possono considerarsi i condomini; d’altra parte, sarebbe non in contrasto, ma anzi in armonia con tale principio, l’eventuale norma del regolamento condominiale, diffusa nella pratica, che, imponendo ai condomini di comunicare all’amministratore i trasferimenti degli immobili di proprieta’ esclusiva, abbia lo scopo di consentire la corretta convocazione dei soggetti legittimati a partecipare all’assemblea condominiale. Peraltro, l’amministratore di condominio, al fine di assicurare una regolare convocazione dell’assemblea, e’ tenuto a svolgere le indagini suggerite dalla diligenza dovuta per la natura dell’attivita’ esercitata, onde poter comunicare a tutti l’avviso della riunione, prevalendo su ogni apparenza di titolarita’ il principio della pubblicita’ immobiliare e quello dell’effettivita’ (fermi, peraltro, nella disciplina ora vigente, come gia’ detto, l’obbligo del medesimo amministratore di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, in forza dell’articolo 1130 c.c., n. 6, e l’obbligo di chi cede diritti di condominio di trasmettere copia autentica del titolo traslativo, in forza dell’articolo 63 disp. att. c.c., comma 5, obblighi introdotti dalla L. n. 220 del 2012.
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Corte di Cassazione|Sezione 2|Civile|Sentenza|27 ottobre 2022| n. 31826
Data udienza 19 ottobre 2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MANNA Felice – Presidente
Dott. SCARPA Antonio – rel. Consigliere
Dott. GIANNACCARI Rossana – Consigliere
Dott. ROLFI Federico Vincenzo Amedeo – Consigliere
Dott. BESSO MARCHEIS Chiara – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso 20549/2017 proposto da:
(OMISSIS) S.R.L., elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
CONDOMINIO (OMISSIS);
– intimato –
avverso la sentenza n. 203/2017 della CORTE D’APPELLO di LECCE, SEZIONE DISTACCATA di TARANTO, depositata il 31/05/2017;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 19/10/2022 dal Consigliere ANTONIO SCARPA.
viste le conclusioni motivate, ai sensi del Decreto Legge 28 ottobre 2020, n. 137, articolo 23, comma 8 bis, convertito con modificazioni dalla L. 18 dicembre 2020, n. 176, formulate dal P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PEPE Alessandro, il quale ha chiesto il rigetto del ricorso.
FATTI DI CAUSA
La (OMISSIS) s.r.l. ha proposto ricorso articolato in due motivi avverso la sentenza n. 203/2017 della Corte d’appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto, pubblicata il 31 maggio 2017.
L’intimato Condominio via dello Stadio nn. 49-51 di Martina Franca non ha svolto attivita’ difensive.
La Corte d’appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto, ha accolto l’appello proposto dal Condominio (OMISSIS) contro la pronuncia resa in primo grado dal Tribunale di Taranto, la quale aveva a sua volta accolto l’impugnazione per omessa convocazione ex articolo 1137 c.c., spiegata dalla (OMISSIS) s.r.l. avverso le deliberazioni assembleari del 3 settembre 2012 e del 26 novembre 2012, poi ratificate con delibera del 6 giugno 2013. A dire della Corte d’appello, sussisterebbe un consolidato orientamento giurisprudenziale di legittimita’ secondo cui solo nel momento in cui sia comunicato all’amministratore il trasferimento della proprieta’ di un’unita’ immobiliare compresa in un condominio edilizio, l’acquirente acquisirebbe la status di condomino e potrebbe percio’ dolersi di non essere convocato all’assemblea. Essendo stato comunicato all’amministratore condominiale solo con raccomandata del 30 maggio/4 giugno 2013 l’avvenuto passaggio di proprieta’ dall’ex condomino (OMISSIS) alla (OMISSIS) s.r.l., peraltro risalente al 1991, l’acquirente non poteva lamentarsi per le omesse convocazioni alle assemblee tenute nell’anno 2012, convocazioni che erano state giustamente inviate a chi era “ritenuto il proprietario, ovvero (OMISSIS)”. La sentenza impugnata spiega pure che la visura era stata svolta dopo le assemblee del 2012 e che la (OMISSIS) era stata comunque messa in condizione di partecipare poi all’assemblea del 6 giugno 2013, la quale aveva peraltro superfluamente deliberato la ratifica delle deliberazioni approvate dalle precedenti assemblee.
Il ricorso e’ stato deciso in camera di consiglio procedendo nelle forme di cui al Decreto Legge 28 ottobre 2020, n. 137, articolo 23, comma 8 bis, convertito con modificazioni dalla L. 18 dicembre 2020, n. 176.
La ricorrente ha presentato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Il primo motivo del ricorso della (OMISSIS) s.r.l. deduce la violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 1136 c.c., e dell’articolo 66 disp. att. c.c., avendo la Corte d’appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto, dato credito al principio dell’apparenza ai fini dell’identificazione del condomino da convocare all’assemblea. In subordine, la ricorrente chiede di rimettere il ricorso alla decisione delle Sezioni Unite per dirimere il contrasto di giurisprudenza.
Il secondo motivo di ricorso lamenta la violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 66 disp. att. c.c., dell’articolo 1418 c.c., e dell’articolo 1325 c.c., n. 3, per le carenze dell’ordine del giorno contenuto nella convocazione dell’assemblea del 6 giugno 2013, questione che la Corte d’appello ha ritenuto assorbita dalla validita’ delle delibere del 2012.
2. Il primo motivo di ricorso e’ manifestamente fondato.
La sentenza impugnata ha deciso la questione di diritto oggetto di lite in modo difforme dalla giurisprudenza di questa Corte, ne’ vi e’ ormai alcun contrasto nelle decisioni che possa giustificare la rimessione alle Sezioni Unite, ritenendo il Collegio, piuttosto, di condividere il principio di diritto dalle stesse enunciato nella sentenza n. 5035 del 2002.
Deve farsi nella specie riferimento, ratione temporis, avendosi riguardo alla data di approvazione delle delibere condominiali impugnate, alla disciplina anteriore alle modifiche introdotte dalla L. n. 220 del 2012. Non hanno percio’ rilievo in questo giudizio ne’ il vigente articolo 1130 c.c., n. 6), sull’obbligo di tenuta del registro di anagrafe condominiale e sul dovere di comunicazione delle variazioni, ne’ il vigente articolo 63 disp. att. c.c., comma 5, il quale ha introdotto un obbligo di trasmettere all’amministratore copia autentica dell’atto traslativo dei diritti di condominio ma solo al fine di liberarsi dal debito solidale per le spese maturate.
In base alla previgente disciplina, si era, allora, piu’ volte affermato, e deve essere ribadito, che all’assemblea condominiale va convocato il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche colui che si sia comportato, nei rapporti con i terzi, come condomino senza esserlo, difettando nei rapporti tra il condominio ed i singoli partecipanti ad esso le condizioni per l’operativita’ del principio dell’apparenza del diritto, che e’ volto essenzialmente all’esigenza di tutela dei terzi in buona fede, fra i quali non possono considerarsi i condomini; d’altra parte, sarebbe non in contrasto, ma anzi in armonia con tale principio, l’eventuale norma del regolamento condominiale, diffusa nella pratica, che, imponendo ai condomini di comunicare all’amministratore i trasferimenti degli immobili di proprieta’ esclusiva, abbia lo scopo di consentire la corretta convocazione dei soggetti legittimati a partecipare all’assemblea condominiale (Cass. Sez. Unite, 08/04/2002, n. 5035; Cass. Sez. 6-2, 16/02/2021, n. 4026, e Cass. Sez. 6-2, 23/05/2022, n. 16614; Cass. Sez. 6-2, 09/10/2017, n. 23621; Cass. Sez. 2, 30/04/2015, n. 8824; Cass. Sez. 2, 03/08/2007, n. 17039; Cass. Sez. 2, 25/01/2007, n. 1627; Cass. Sez. 2, 09/02/2005, n. 2616).
Peraltro, l’amministratore di condominio, al fine di assicurare una regolare convocazione dell’assemblea, e’ tenuto a svolgere le indagini suggerite dalla diligenza dovuta per la natura dell’attivita’ esercitata, onde poter comunicare a tutti l’avviso della riunione, prevalendo su ogni apparenza di titolarita’ il principio della pubblicita’ immobiliare e quello dell’effettivita’ (fermi, peraltro, nella disciplina ora vigente, come gia’ detto, l’obbligo del medesimo amministratore di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, in forza dell’articolo 1130 c.c., n. 6, e l’obbligo di chi cede diritti di condominio di trasmettere copia autentica del titolo traslativo, in forza dell’articolo 63 disp. att. c.c., comma 5, obblighi introdotti dalla L. n. 220 del 2012) (Cass. Sez. 6-2, 16/02/2021, n. 4026, e Cass. Sez. 6-2, 23/05/2022, n. 16614, entrambe non massimate).
Nelle conclusioni scritte formulate dal Pubblico Ministero si osserva che la “negazione del principio di apparenza” operata dalla giurisprudenza debba riguardare unicamente la riscossione dei contributi condominiale, e non anche la convocazione dell’assemblea. Cio’ tuttavia, oltre a contrastare con alcune richiamate sentenze di questa Corte (ad esempio, n. 8824 del 2015, n. 2616 del 2005, ma gia’ n. 7849 del 2001), condurrebbe ad una incongrua dissociazione fra il soggetto avente diritto ad essere avvisato ed a partecipare alle riunioni assembleari, che potrebbe essere anche il condominio “apparente”, e il soggetto invece obbligato al contribuire alle spese e destinatario delle pretese di riscossione, che dovrebbe necessariamente essere il condomino “reale”, sebbene lo stesso non avesse potuto prender parte alla formazione della volonta’ collegiale che abbia approvato e ripartito le spese e non fosse, pertanto, nemmeno legittimato a proporre impugnazione del deliberato ai sensi dell’articolo 1137 c.c..
L’omessa convocazione della reale condomina (OMISSIS) s.r.l., agli effetti dell’articolo 1136 c.c., e articolo 66 disp. att. c.c., nella formulazione antecedente alle modifiche apportate dalla L. n. 220 del 2012, divenuta titolare dei diritti di condominio in forza di acquisto fatto, peraltro, oltre vent’anni prima della data delle assemblee oggetto di causa, costituiva, percio’, motivo di annullamento delle deliberazioni assembleari del 3 settembre 2012 e del 26 novembre 2012, in forza dell’articolo 1137 c.c., deducibile dalla medesima condomina non convocata.
3. L’accoglimento del primo motivo di ricorso determina l’assorbimento del secondo motivo, avente ad oggetto la invalidita’ della delibera del 6 giugno 2013, questione il cui esame la Corte d’appello ha definito superfluo in ragione della validita’, erroneamente ritenuta, delle deliberazioni del 3 settembre 2012 e del 26 novembre 2012.
4. Conseguono l’accoglimento del primo motivo di ricorso e l’assorbimento del secondo motivo, nonche’ la cassazione della sentenza impugnata in relazione alla censura accolta, con rinvio alla Corte d’appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto, in diversa composizione, la quale riesaminera’ la causa tenendo conto dei rilievi svolti ed uniformandosi agli enunciati principi, e provvedera’ anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbito il secondo motivo, cassa la sentenza impugnata in relazione alla censura accolta e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla di Corte d’appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto, in diversa composizione.
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