anche ai contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualita’ di conduttori di cui della L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 42, e’ applicabile la disciplina dettata dagli articoli 28 e 29, in tema di rinnovazione che accorda al conduttore una tutela privilegiata in termini di durata del rapporto. Invero, a differenza dell’ipotesi regolata dall’articolo 1597 c.c., la protrazione del rapporto alla sua prima scadenza in base alle richiamate norme della L. n. 392 del 1978, non costituisce l’effetto di una tacita manifestazione di volonta’ – successiva alla stipulazione del contratto e che la legge presume in virtu’ di un comportamento concludente e, quindi, incompatibile con il principio secondo il quale la volonta’ della P.A. deve essere necessariamente manifestata in forma scritta -, ma deriva direttamente dalla legge, che rende irrilevante la disdetta del locatore quando la stessa non sia basata su una delle giuste cause specificamente indicate dalla legge quali motivi legittimi di diniego della rinnovazione. Il principio cosi’ sancito dalla giurisprudenza di legittimita’, pur essendo testualmente riferito alla prima scadenza contrattuale (e alla corrispondente prima rinnovazione) debba ritenersi applicabile, allo stesso modo, anche alle scadenze successive alla prima, tenuto conto che lo stesso testo della L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 28 (una volta ritenuto applicabile anche ai contratti di locazione conclusi dalle pubbliche amministrazioni in veste di conduttrici) non giustifica alcuna ragionevole distinzione della prima rinnovazione automatica dalle successive, se non ai soli fini del “diniego” alla prima scadenza, esercitabile dal locatore esclusivamente per cause tassative.
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Corte di Cassazione|Sezione 3|Civile|Ordinanza|9 settembre 2022| n. 26620
Data udienza 21 giugno 2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FRASCA Raffaele – Presidente
Dott. GRAZIOSI Chiara – Consigliere
Dott. DELL’UTRI Marco – rel. Consigliere
Dott. CONDELLO Pasqualina A. P. – Consigliere
Dott. ROSSELLO Carmelo Carlo – Consigliere
ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
sul ricorso r.g. n. 12261/2019 proposto da:
(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avv.to (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
MINISTERO PER I BENI E LE ATTIVITA’ CULTURALI E DEL TURISMO;
– resistente –
avverso la sentenza n. 897/2018 della CORTE D’APPELLO di POTENZA, depositata il 14/03/2019;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 21/06/2022 dal Consigliere Dott. MARCO DELL’UTRI.
RILEVATO
Che:
con sentenza resa in data 14/3/2019, la Corte d’appello di Potenza ha confermato la decisione con la quale il giudice di primo grado, per quel che ancora rileva in questa sede, ha accolto l’opposizione proposta dal Ministero per i Beni e le Attivita’ Culturali avverso il decreto ingiuntivo emesso nei relativi confronti per il pagamento, in favore di (OMISSIS) e (OMISSIS), di somme a titolo di canoni in relazione a un contratto di locazione ad uso diverso da quello di abitazione concluso tra le parti;
a fondamento della decisione assunta, la corte territoriale ha rilevato come, riguardo ai contratti di locazione conclusi dalla pubblica amministrazione, la volonta’ di quest’ultima di obbligarsi non puo’ desumersi per implicito da atti o fatti, dovendo essere manifestata nelle forme richieste dalla legge, tra cui lo scritto ad substantiam, con la conseguente inconfigurabilita’, nei confronti della p.a., del rinnovo tacito del contratto di locazione;
in forza di tali premesse, conseguentemente, la corte territoriale ha ribadito l’esclusione del dovere del Ministero ingiunto di corrispondere alcunche’ oltre ai canoni di locazione dovuti fino al termine legittimo del rapporto e all’indennita’ di occupazione gia’ corrisposta fino alla data di rilascio del bene;
avverso la sentenza d’appello, (OMISSIS) (anche quale cessionario del credito di (OMISSIS)) propone ricorso per cassazione sulla base di un unico motivo d’impugnazione;
il Ministero per i Beni e le Attivita’ Culturali, non tempestivamente costituito con controricorso, ha depositato un atto di costituzione ai soli fini dell’eventuale partecipazione all’udienza di discussone della causa;
la trattazione del ricorso e’ stata fissata ai sensi dell’articolo 380-bis.1 c.p.c;
Il Procuratore generale presso la Corte di cassazione non ha depositato conclusioni scritte.
CONSIDERATO
Che:
con l’unico motivo di impugnazione proposto, il ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, articolo 28, nonche’ per “motivazione incongrua ed ultronea” (in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5), per avere la corte territoriale erroneamente affermato l’inapplicabilita’ della disciplina della L. n. 392 del 1978, articolo 28 (e dunque il principio, in esso consacrato, della rinnovazione tacita del contratto di locazione non specificamente disdettato con lettera raccomandata prima della scadenza) alle locazioni concluse dalle pubbliche amministrazioni, in contrasto con il carattere speciale di tale norma di legge rispetto al principio che impone la forma scritta della manifestazione di volonta’ della pubblica amministrazione, con la conseguente rinnovazione del contratto oggetto dell’odierno giudizio alla prima scadenza (per difetto di diniego di rinnovazione da parte del locatore e di disdetta da parte del conduttore) e alle scadenze susseguenti, per difetto di disdetta ad opera di entrambe le parti;
il ricorso e’ fondato.
osserva il Collegio come, secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza di questa Corte, anche ai contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualita’ di conduttori di cui della L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 42, e’ applicabile la disciplina dettata dagli articoli 28 e 29, in tema di rinnovazione che accorda al conduttore una tutela privilegiata in termini di durata del rapporto. Invero, a differenza dell’ipotesi regolata dall’articolo 1597 c.c., la protrazione del rapporto alla sua prima scadenza in base alle richiamate norme della L. n. 392 del 1978, non costituisce l’effetto di una tacita manifestazione di volonta’ – successiva alla stipulazione del contratto e che la legge presume in virtu’ di un comportamento concludente e, quindi, incompatibile con il principio secondo il quale la volonta’ della P.A. deve essere necessariamente manifestata in forma scritta -, ma deriva direttamente dalla legge, che rende irrilevante la disdetta del locatore quando la stessa non sia basata su una delle giuste cause specificamente indicate dalla legge quali motivi legittimi di diniego della rinnovazione (Sez. 3, Sentenza n. 16321 del 24/07/2007, Rv. 599164 – 01; conf. Sez. 3, Ordinanza n. 34162 del 20/12/2019, Rv. 656447 – 01);
e’ appena caso di rilevare come il principio cosi’ sancito dalla giurisprudenza di legittimita’, pur essendo testualmente riferito alla prima scadenza contrattuale (e alla corrispondente prima rinnovazione) debba ritenersi applicabile, allo stesso modo, anche alle scadenze successive alla prima, tenuto conto che lo stesso testo della L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 28 (una volta ritenuto applicabile anche ai contratti di locazione conclusi dalle pubbliche amministrazioni in veste di conduttrici) non giustifica alcuna ragionevole distinzione della prima rinnovazione automatica dalle successive, se non ai soli fini del “diniego” alla prima scadenza, esercitabile dal locatore esclusivamente per cause tassative (cfr. altresi’ al riguardo Sez. U., Sentenza n. 6227 del 09/07/1997, Rv. 505863 – 01);
sulla base di tali premesse, rilevata la fondatezza del ricorso, dev’essere disposta la cassazione della sentenza impugnata, con il conseguente rinvio alla Corte d’appello di Potenza, in diversa composizione, cui e’ altresi’ rimesso di provvedere alla regolazione delle spese del presente giudizio di legittimita’.
P.Q.M.
Accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Potenza, in diversa composizione, cui e’ altresi’ rimesso di provvedere alla regolazione delle spese del presente giudizio di legittimita’.
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