Locazione uso diverso somme indebitamente pagate ripetizione dell’indebito
il conduttore ha diritto a non erogare somme eccedenti il canone legalmente dovuto corrispondente a quello pattuito, maggiorato degli aumenti c.d. Istat, se previsti e richiesti anche implicitamente.
Read MoreLocazione decorrenza interessi legali indennità per avviamento commerciale
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 4 aprile 2017, n. 8677 in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad attivita’ commerciale, gli interessi sulla somma dovuta a titolo di indennita’ per la perdita dell’avviamento non cominciano a decorrere finche’ non sia avvenuto, da parte del conduttore, il rilascio dell’immobile.
Read MoreLocazione uso abitativo sfratto per morosità mancato pagamento due mensilità
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 21 giugno 2017, n. 15358 in tema di locazione di immobili urbani, adibiti ad uso abitativo, nel caso in cui il conduttore abbia omesso di pagare una o piu’ mensilita’ del canone locativo ovvero oneri accessori per un importo superiore a due mensilita’ di canone, la valutazione della...
Read MoreLocazione abitativa legittimazione conduttore azione ex art 79 L n. 392/78
Corte di Cassazione, Sezione 6 civile Ordinanza 6 febbraio 2017, n. 3104 in tema di locazioni ad uso abitativo, la rinnovazione tacita di un contratto con canone ultralegale, intervenuta successivamente all’entrata in vigore della L. 9 dicembre 1998, n. 431, legittima il conduttore ad esercitare l’azione prevista dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo...
Read MoreLocazionea uso diverso risoluzione per mancanza del certificato di agibilità
Corte di Cassazione, Sezione 6 3 civile Ordinanza 20 dicembre 2017, n. 30541 il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d’uso dei beni immobili non e’ di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene secondo la...
Read MoreTermine grazia non applicabile alle locazioni commerciali
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 13 aprile 2017, n. 9555 Come e’ noto, nel regime ordinario delle locazioni urbane fissato dalla disciplina L. n. 392 del 1978, articolo 55, relativa alla concessione di un termine per il pagamento dei canoni locatizi scaduti e per la sanatoria del relativo inadempimento, non opera in tema...
Read MoreRegistrazione tardiva contratto locazione sanatoria ex tunc della nullità del contratto
La possibilita’ di sanatoria con efficacia ex tunc in esito alla tardiva registrazione consente di mantenere stabili gli effetti del contratto voluti dalle parti sia nell’interesse del locatore, che potra’ trattenere quanto ricevuto in pagamento, che nell’interesse del conduttore, che non rischiera’ azioni di rilascio e godra’ della durata della locazione come prevista nel contratto...
Read MoreLocazione vizi del bene e sospensione pagamento dei canoni
qualora un conduttore abbia continuato a godere dell’immobile, pur in presenza di vizi, non e’ legittima la sospensione del pagamento del canone, perche’ tale comportamento non sarebbe proporzionale all’inadempimento del locatore e risulta idonea a giustificare l’accoglimento della domanda di risoluzione per morosita’ della conduttrice e a determinare l’irrilevanza di ogni doglianza circa la persistenza...
Read MoreLocazione mutamento d’uso dell’immobile locato da parte del conduttore
nel caso di unilaterale mutamento d’uso dell’immobile locato da parte del conduttore, prevede l’applicabilita’ del regime giuridico corrispondente all’uso effettivo se il locatore non si attivi entro breve termine per la risoluzione del contratto, essendo diretto ad evitare che venga elusa la disciplina fissata per le diverse tipologie locative, deve essere riferito a tutti i...
Read MoreLocazione aggiornamento del canone secondo gli indici Istat
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 14 marzo 2017, n. 6490 nel caso in cui un contratto di locazione ad uso non abitativo preveda la possibilita’ dell’aggiornamento secondo gli indici Istat nonche’ il pagamento a semestralita’ posticipate, la richiesta di adeguamento proveniente dal locatore anteriormente alla scadenza del primo semestre comporta la revisione del...
Read MoreLocazione conduttore obbligo pagamento canone finchè detiene immobile
il conduttore di un immobile adibito ad attivita’ commerciale, alla scadenza del contratto, resta obbligato al pagamento dei canoni tutte le volte in cui permanga nella detenzione dell’immobile (quand’anche sia cessato l’esercizio dell’attivita’ commerciale nell’immobile locato), a nulla rilevando che il locatore sia a sua volta inadempiente all’obbligo di pagamento dell’indennita’ per la perdita dell’avviamento;...
Read MoreLocazione legittimazione del detentore di fatto a cocludere il contratto
Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile Ordinanza 19 ottobre 2017, n. 24782 il rapporto che nasce dal contratto di locazione e che si instaura tra locatore e conduttore ha natura personale, con la conseguenza che chiunque abbia la disponibilita’ di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico,...
Read Moreconduttore obbligo pagamento corrispettivo convenuto fino alla riconsegna
Corte di Cassazione, Sezione 6 1 civile Ordinanza 23 novembre 2017, n. 27989 Trovava dunque applicazione l’articolo 1591 c.c., il quale prevede che il conduttore in mora a restituire la cosa e’ tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno: l’indennita’ di occupazione doveva pertanto...
Read MoreLocazione Restituzione immobile Rifiuto del locatore di recevere la consegna
nell’ipotesi in cui l’immobile offerto in restituzione dal conduttore si trovi in stato non corrispondente a quello descritto dalle parti all’inizio della locazione, per accertare se il rifiuto del locatore di riceverlo sia o meno giustificato, occorre distinguere a seconda che la cosa locata risulti deteriorata per non avere il conduttore adempiuto all’obbligo di eseguire...
Read MoreLocazione domanda di restituzione somme corrisposte in eccedenza
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 11 gennaio 2017, n. 411 considerato che l’azione del conduttore che agisce per la ripetizione delle somme che assume di aver versato oltre la misura legale del canone e’ una particolare azione di ripetizione di indebito (cfr., tra le altre, Cass. ord. n. 13424/15, nonche’ Cass. n. 2965/11...
Read MoreLocazione pattuizioni canone superiore contratto scritto e registrato
Corte di Cassazione, Sezione 6 3 civile Ordinanza 6 settembre 2017, n. 20858 quella della nullita’ del contratto non registrato costituisce fattispecie differente rispetto a quella che si determina in caso di pattuizioni volte a determinare un canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, laddove sussista cioe’ tra le parti un vero...
Read MoreLocazione vizi cosa locata domanda di risoluzione del contratto o di riduzione del canone
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 19 maggio 2017, n. 12604 in tema di vizi della cosa locata, ove vengano in rilievo alterazioni non attinenti allo stato di conservazione e manutenzione, bensi’ incidenti sulla composizione, costruzione o funzionalita’ strutturale della cosa medesima (nella specie, infiltrazioni di umidita’ dipendenti da esecuzione della costruzione su terreno...
Read MoreLocazione risoluzione inadempimento locatore restituzione canoni
la risoluzione di un contratto a prestazioni periodiche e corrispettive come nel caso della locazione per inadempimento del locatore all’obbligo di ottenere le concessioni ed autorizzazioni per l’idoneita’ dell’immobile all’uso convenuto non obbliga alla restituzione delle prestazioni sinallagmatiche gia’ eseguite canone corrisposto per la fruita disponibilita’ dell’immobile se il rapporto debba intendersi esaurito senza alcun...
Read MoreDisdetta inefficace e diritto del conduttore all’indennita di avviamento
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 20 giugno 2017, n. 15151 la disdetta inviata dal locatore e’ idonea a far sorgere ipso facto, ove ne ricorrano gli altri presupposti, il diritto del conduttore all’indennita’ di avviamento, ancorche’ inefficace o in assenza di ulteriori (non richieste dalla norma) condizioni e, quindi, restando irrilevante sia la...
Read MoreLocazione diritto del locatore al risarcimento del danno
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 4 agosto 2017, n. 19492 Anche nell’ipotesi in cui si volesse escludere, per la modesta entita’ delle opere, la risoluzione per grave inadempimento, al proprietario spetterebbe in ogni caso il diritto risarcitorio in forma specifica o per equivalente, come riconosciuto in primo grado in accoglimento della relativa domanda...
Read MoreLocazione locatore preavviso di recesso pagamento dei canoni
qualora il locatore abbia comunicato di non voler rinnovare il contratto alla prima scadenza, la giurisprudenza di questa Corte e’ orientata nel senso di non riconoscere al conduttore la facolta’ di decidere unilateralmente la cessazione anticipata del rapporto, sottraendosi, senza il consenso del locatore, alle proprie obbligazioni.In tale ipotesi il suo interesse a non perdere...
Read MoreLocazione invalido recesso conduttore obbligo pagamento dei canoni
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 21 novembre 2017, n. 27559 Se tale recesso, infatti, valido non e’, il contratto continua a esistere e per la conduttrice ne discende pertanto l’obbligo al pagamento dei canoni, mentre non e’ configurabile alcun obbligo di buona fede della locatrice di adoperarsi per esonerarla da tale obbligo, essendo...
Read MoreLocazione disdetta contenuta in intimazione di sfratto
Corte di Cassazione, Sezione 6 3 civile Ordinanza 29 novembre 2017, n. 28471 anche l’intimazione di sfratto puo’ contenere la disdetta, in quanto da essa si trae l’inequivoca volonta’ del locatore di non rinnovare il contratto, e che “tale intimazione e’ direttamente riferibile al locatore in virtu’ della procura al difensore, che l’ha sottoscritta, posta...
Read MoreLocazione stipula rinnovo tacito permanenza conduttore detenzione cosa locata
la stipula o la rinnovazione tacita d’un contratto di locazione non puo’ desumersi dal fatto della permanenza del conduttore nella detenzione della cosa locata oltre la scadenza del termine, ne’ dal pagamento e dall’accettazione dei canoni e neppure dal ritardo con il quale sia stata promossa l’azione di rilascio, occorrendo che questi fatti siano qualificati...
Read MoreLocazione commerciale Indennità perdita avviamento contatto diretto con pubblico
Corte di Cassazione, Sezione 6 3 civile Ordinanza 12 dicembre 2017, n. 29835 l’indennita’ per la perdita dell’avviamento di cui alla L. n. 392 del 1978, articolo 35, non compete al conduttore cessato nei casi in cui l’attivita’ di vendita sia avvenuta, in termini di prevalenza, con operatori professionali e fuori da un diretto contatto...
Read MoreLocazione nullità patto occulto di maggiorazione del canone
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 31 gennaio 2017, n. 2368 la nullita’ prevista dalla L. n. 431 del 1998, articolo 13, comma 1, sanziona il patto occulto di maggiorazione del canone, che, in quanto nullo, non e’ sanato dalla registrazione tardiva, fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validita’ dell’atto (Sez. U, Sentenza n....
Read MoreIl contratto di locazione e le principali obbligazioni da esso nascenti.
Il contratto di locazione. Il contratto di locazione: nozione, natura, oggetto e durata. Il contratto di locazione è un contratto tipico e trova la sua disciplina generale nel Codice Civile agli artt. 1571 – 1654, nonché per locazioni di immobili urbani (ad uso abitazione o ad uso diverso) nella Legge n. 392/1978 e la Legge...
Read MoreLocazione conduttore sospensione pagamento canone conforme buona fede
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 22 settembre 2017, n. 22039 La giurisprudenza di questa Corte e’ consolidata nel senso di escludere l’eccezione di inadempimento del conduttore per i canoni, salvo il caso in cui la sospensione sia legittima in relazione all’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti con riguardo all’intero equilibrio del contratto e alla...
Read MoreLocazione conduttore unilaterale sospensione o diminuzione canone
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 10 gennaio 2008, n. 261 In generale, in tema di locazione, al conduttore non e’ consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e cio’ anche quando si assume che...
Read MoreLocazione art 1587 cc conduttore obbligo di servirsi del bene locato per l’uso determinato
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 27 settembre 2016, n. 18983 ai sensi dell’articolo 1587 c.c., comma 1, per come costantemente interpretato da questa corte, il conduttore ha l’obbligo di servirsi del bene locato per l’uso determinato in contratto dovendosi escludere che il godimento del bene possa estendersi oltre l’ambito delle facolta’ convenute o...
Read MoreLocazione obblighi del conduttore custodia cosa locata
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 26 giugno 2007, n. 14745 Il proprietario di un immobile locato risponde, ex art. 2051 cod. civ., dei danni causati a terzi dall’immobile stesso nel solo caso in cui tali danni siano derivati dalle strutture murarie dell’immobile o dagli impianti in esse conglobati
Read MoreLocazione immobile responsabilità art. 2051 cc proprietario e conduttore
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 3 agosto 2005, n. 16231 Ed in tema di danni da cose in custodia, ai fini della configurabilità della responsabilità ex art. 2051 c.c., è sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo, rapporto che postula l’effettivo potere sulla cosa,...
Read MoreLocazione responsabilita conduttore art 2051 cc per danni a terzi
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 9 febbraio 2004, n. 2422 Al riguardo, è pacifico che la locazione determina, in linea di principio, il trasferimento al conduttore, della disponibilità della res locata e delle sue pertinenze, con il conseguente obbligo di custodia, dal quale discende, altresì, quello di impedire che la cosa locata stessa...
Read MoreLocazioni mancato godimento della cosa secondo uso stabilito contratto
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 9 giugno 2015, n. 11865 salvo patto contrario – non e’ onere del locatore ottenere le autorizzazioni amministrative eventualmente necessarie per l’uso del bene locato; sicche’, nel caso in cui il conduttore non ottenga la suddetta autorizzazione, non e’ configurabile alcuna responsabilita’ per inadempimento in capo al locatore,...
Read MoreLocazione ad uso di abitazione nullità clausola manutenzione straordinaria a carico del conduttore
Infatti, in materia di locazioni di immobili urbani destinati ad uso di abitazione, soggette alla disciplina di cui alla L. 27.07.1978 n. 392 è nullo ai sensi dell’art. 79 della citata legge il patto in deroga all’art. 1576 c.c., con il quale le parti abbiano convenuto che siano a carico del conduttore le spese per...
Read MoreObbligazioni locatore artt 1575 e 1576 cc modificazione o trasformazione cosa locata
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 29 settembre 2015, n. 19226 le obbligazioni del locatore previste dagli artt 1575 e 1576 c.c., non comprendono l’esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell’autorita’, sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa idonea all’uso convenuto,...
Read MoreLocazione Obbligazioni locatore vizi della cosa locata art 1578 cc
costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell’art. 1578 cod. civ. -la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ex art. 1575 cod. civ., ma altera l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sulla idoneità all’uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del corrispettivo, ma non la...
Read MoreLocazioni art 1590 cc presunzione consegna cosa in buono stato locativo
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 26 luglio 2016, n. 15361 la disposizione dell’articolo 1590 c.c., comma 2 (secondo la quale, in mancanza di descrizione delle condizioni dell’immobile alla data della consegna, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo) puo’ essere vinta solo attraverso una prova rigorosa.
Read MoreLocazione immobile abusivo validità contratto art 1343 1346 cc Legge 47/1985 art 40
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 12 dicembre 2017, n. 29638 il carattere abusivo dell’immobile locato non importa nullita’ del contratto locatizio, non incidendo i detti vizi sulla liceita’ dell’oggetto del contratto ex articolo 1346 cod. civ. (che riguarda la prestazione) o della causa del contratto ex articolo 1343 cod. civ. (che attiene al...
Read MoreLocazione patti contrari alla legge restituzione canone eccedente quello legale termine decadenza
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 16 ottobre 2017, n. 24279 il termine decadenziale di sei mesi, entro il quale il conduttore ha l’onere di domandare la restituzione delle somme pagate in eccedenza rispetto al canone previsto dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, decorre dalla materiale riconsegna dell’immobile oggetto del contratto – la...
Read MoreLocazione uso abitativo pattuizione di un canone inferiore a quello equo
Corte di Cassazione, Sezione 6 3 civile Ordinanza 12 dicembre 2017, n. 29834 con riguardo alle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso abitativo, la pattuizione di un canone inferiore a quello equo – quale espressione del potere di autonomia contrattuale – e’ lecita ove risulti in modo non equivoco la volonta’ di derogare ai...
Read MoreLocazione uso abitativo decesso del conduttore successione erede non convivente
Corte di Cassazione, Sezione 6 3 civile Ordinanza 10 novembre 2017, n. 26670 l’erede non convivente del conduttore di immobile adibito ad abitazione non gli succede nella detenzione qualificata, e poiche’ il titolo si estingue con la morte del titolare del rapporto (analogamente al caso di morte del titolare dei diritti di usufrutto, uso o...
Read MoreIndennità per la perdita dell’avviamento commerciale ex art. 34 L 392/1978
Indennità per la perdita dell’avviamento nella locazione ad uso diverso dall’abitazione Indennità per la perdita dell’avviamento commerciale: natura giuridica e funzione L’art. 34 della legge n. 392/1978, che disciplina l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale relativa alle locazioni ad uso diverso dall’abitazione, testualmente dispone:
Read MoreIndennità perdita avviamento qualificazione attività commerciale o professionale
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 29 maggio 2012, n. 8558 anche il professionista intellettuale assume la qualita’ di imprenditore commerciale quando esercita la professione nell’ambito di un’attivita’ organizzata in forma d’impresa, in quanto svolga una distinta e assorbente attivita’ che si contraddistingue da quella professionale per il diverso ruolo che riveste il sostrato...
Read MoreIndennità art 34 legge 392/1978 prova dell’avviamento e perdita
il diritto del conduttore di un immobile locato per uso non abitativo alla indennità per la perdita dell’avviamento commerciale compete indipendentemente dalla prova in concreto dell’avviamento e della perdita, avendo il legislatore stabilito l’obbligo di corresponsione dell’indennità al conduttore con una valutazione fondata sull'”id quod plerumque accidit”.
Read MoreLocazione ad uso abitativo canone convenzionale ultralegale
nel caso di pendenza, alla data di entrata in vigore della L. n. 431 del 1988, di un contratto di locazione ad uso abitativo con canone convenzionale ultralegale rispetto a quello c.d. equo da determinarsi ai sensi della L. n. 392 del 1978, articoli 12 e segg., qualora sia intervenuta la sua rinnovazione tacita ai...
Read MoreLocazione Immobile attività alberghiera recesso Art 29 comma 2 Legge 392/78
la necessita’ di destinare l’immobile locato ad uso non abitativo all’esercizio di una delle attivita’ indicate nella Legge n. 392 del 1978, articolo 27, diverse da quella alberghiera – come previsto dal combinato disposto dell’articolo 29, comma 1, lettera B) e articolo 73 di detta legge quale motivo di recesso del locatore dal contratto –...
Read MoreLocazione Indennità di avviamento contatti diretti con utenti e consumatori
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 20 marzo 2017, n. 7039 Ai fini del riconoscimento del diritto all’indennita‘ per la perdita dell’avviamento commerciale rileva che i locali locati siano effettivamente destinati ad attivita’ che comporta il contatto con il pubblico e che, quindi, tali locali siano aperti alla frequentazione diretta ed indifferenziata dei clienti...
Read MoreLocazione Garanzia fideiussoria Mancata registrazione del contratto
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 7 marzo 2017, n. 5612 La circostanza che il patto di garanzia sia stato vergato in calce ad un contratto di locazione, soggetto all’obbligo di registrazione a pena di nullita’, costituisce una normale ipotesi di collegamento genetico, e non estende al patto di garanzia l’obbligo di registrazione, previsto...
Read MoreLocazione novazione del contratto variazione canone o scadenza
In tema di locazione, non e’ sufficiente ad integrare novazione del contratto la variazione della misura del canone o del termine di scadenza, trattandosi di modificazioni accessorie, essendo invece necessario, oltre al mutamento dell’oggetto o del titolo della prestazione (e rimanendo irrilevante, invece, la successione di un soggetto ad un altro nel rapporto, come verificatosi...
Read MoreSfratto per morosità Opposizione Erronea ordinanza di convalida
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 13 giugno 2017, n. 14625 In tema di sfratto per morosita’ alla cui convalida l’intimato si sia opposto, qualora il giudice erroneamente, anziche’ adottare i provvedimenti di cui agli articoli 665 e 667 c.p.c., emetta senz’altro ordinanza di convalida, questa assume natura decisoria e contenuto sostanziale di...
Read MoreDiritto prelazione conduttore perfetta coincidenza tra bene alienato e locato
il diritto di prelazione e di riscatto di cui alla L. n. 392 del 1978, articoli 38 e 39 presuppone la perfetta coincidenza dell’immobile alienato con quello locato, e non sussiste, pertanto, nel caso di vendita in blocco dell’intero stabile, ovvero di vendita cumulativa, per un prezzo unico, di piu’ unita’ immobiliari senza distinzione per...
Read MoreLocazione commerciale art. 34 L. 392/1978 Perdita dell’avviamento
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 12 maggio 2017, n. 11770 Infatti l’indennita’ per la perdita dell’avviamento commerciale, prevista dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 34 e’ dovuta al conduttore uscente a prescindere da qualsiasi accertamento circa la relativa perdita ed al danno che il conduttore stesso abbia subito in concreto in...
Read MoreLocazione sospensione del pagamento del canone
qualora un conduttore abbia continuato a godere dell’immobile, pur in presenza di vizi, non e’ legittima la sospensione del pagamento del canone, perche’ tale comportamento non e’ proporzionale all’inadempimento del locatore ed e’ contrario a correttezza e buona fede.
Read MoreLocazione Restituzione del bene Offerta reale non formale
in tema di locazione ad uso abitativo ed in ordine all’obbligo del conduttore di restituire la cosa alla scadenza del contratto, mentre l’espletamento della complessa procedura di cui all’articolo 1216 c.c. e articolo 1209 c.c., comma 2 (costituita dall’intimazione al creditore di ricevere la cosa nelle forme stabilite per gli atti giudiziari) rappresenta l’unico mezzo...
Read MoreLocazione commerciale Cessione azienda contratto di locazione
nella disciplina di cui alla L. n. 392 del 1978, articolo 36, in caso di affitto di azienda relativo ad attivita’ svolta in un immobile condotto in locazione non si produce l’automatica successione nel contratto di locazione dell’immobile, quale effetto necessario del trasferimento dell’azienda, ma la successione e’ soltanto eventuale e richiede, comunque, la conclusione...
Read MoreLocazioni Indennità avviamento e danno da Ritardo consegna
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 16 maggio 2017, n. 12018 all’atto della cessazione del rapporto di locazione non abitativa, in relazione alla quale il conduttore abbia diritto alla corresponsione dell’indennita’ per perdita dell’avviamento commerciale, permangono a carico delle parti reciproci obblighi di natura contrattuale quello di restituzione dell’immobile gravante sul conduttore e quello...
Read MoreLocazioni art 1591 cc Prova Danni per ritardata restituzione
In tema di responsabilita’ del conduttore per il ritardato rilascio di immobile locato, il maggior danno, di cui all’articolo 1591 c.c., deve essere provato in concreto dal locatore secondo le regole ordinarie, e, quindi, anche mediante presunzioni, tenendo presente che la carenza di specifiche proposte di locazione relative all’immobile e’ obiettivamente giustificabile proprio alla luce...
Read MoreLocazione recesso del conduttore pagamento canone sino scadenza periodo preavviso
intervenuta la disdetta del locatore, il conduttore e’ tenuto al pagamento dei canoni fino alla scadenza del contratto, salva la possibilita’ di esercitare ricorrendone le condizioni – il recesso per gravi motivi L. n. 392 del 1978, ex articolo 27, u.c., e fermo restando che, in questo caso, il pagamento dei canoni e’ dovuto fino...
Read MoreLocazione commerciale Mutamento di destinazione e Indennità art 80 L 392/78
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 31 maggio 2017, n. 13705 Nel sistema delineato dall’articolo 80 cit., infatti, il locatore, nel momento in cui viene a conoscenza del fatto che il conduttore ha adibito l’immobile ad un uso diverso da quello pattuito, ha tre mesi di tempo per chiedere la risoluzione del contratto; in...
Read MoreLocazione commerciale Cessioni plurime contratto ex art 36 L 392/78
in caso di cessione del contratto di locazione (contestualmente a quella dell’azienda) effettuata ai sensi della L. n. 392 del 1978, articolo 36 senza il consenso del locatore, tra il cedente e il cessionario divenuto successivo conduttore dell’immobile esiste un vincolo di responsabilita’ sussidiaria, contraddistinta dal mero “beneficium ordinis”, che consente, percio’, al locatore di...
Read MoreLocazione commerciale Affitto di azienda possibilità di sublocare
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 31 maggio 2017, n. 13708 il quale il rapporto che nasce dal contratto di locazione e che si instaura tra locatore e conduttore ha natura personale, con la conseguenza che chiunque abbia la disponibilita’ di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine...
Read MoreLocazioni Ripetizione somme versate a titolo di canone ultralegale
in tema di locazioni di immobili urbani, la particolare azione di ripetizione, prevista dal citato articolo 79, delle somme pagate in eccedenza rispetto al canone legale si differenzia dalla comune azione di ripetizione di indebito, trovando titolo nel rapporto di locazione, sicche’ la relativa legittimazione spetta unicamente al conduttore, anche se il pagamento dei canoni...
Read MoreLocazione Danni ritardata restituzione immobile locato art 1591
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 4 aprile 2017, n. 8675 Anche se il rapporto locatizio viene risolto – sia contrattualmente, sia giudizialmente – l’obbligo del conduttore di corrispondere il corrispettivo convenuto, ai sensi dell’articolo 1591 c.c., non richiede la sua costituzione in mora e continua fino al momento dell’effettiva riconsegna, che puo’ avvenire...
Read MoreLocazione Riconsegna anticipata immobile e recesso senza preavviso
in tema di locazione di immobile urbano, l’accettazione da parte del locatore della anticipata riconsegna dell’immobile locato con la riserva di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del contratto non fa venir meno per il conduttore che esercita il recesso senza il rispetto del previsto termine di preavviso (nel caso,...
Read MoreLocazioni Obbligazioni del conduttore al Pagamento delle spese per i servizi
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 28 aprile 2017, n. 10505 il proprietario dell’immobile ha ugualmente diritto al rimborso delle spese sostenute per erogare i servizi comuni e per l’ordinario mantenimento delle parti comuni da parte dei conduttori a prescindere dall’esistenza di un condominio e purche’ fornisca i giustificativi di spesa e i criteri...
Read MoreLocazione Garanzia fideiussoria mancata registrazione contratto
La circostanza che il patto di garanzia sia stato vergato in calce ad un contratto di locazione, soggetto all’obbligo di registrazione a pena di nullita’, costituisce una normale ipotesi di collegamento genetico, e non estende al patto di garanzia l’obbligo di registrazione, previsto solo per la locazione dalla L. 30 dicembre 2004, n. 311, articolo...
Read MoreLocazione commerciale azione per la determinazione dell’indennità
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 7 marzo 2017, n. 5603 In ogni caso, mette conto di rilevare che il conduttore puo’ agire per la determinazione dell’indennita’ e la condanna al suo pagamento, ancorche’ non abbia rilasciato l’immobile perche’ essa non gli sia stata corrisposta. In tal caso, ove al momento della decisione il...
Read MoreLocazione commerciale ente pubblico Rinnovo tacito Applicabilità art 28 e 29 L 392/1978
anche ai contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualita’ di conduttori di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 42 e’ applicabile la disciplina dettata dagli articoli 28 e 29 in tema di rinnovazione che accorda...
Read MoreLocazione commerciale Indennità art 34 Inizio della nuova attività entro l’anno
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 28 febbraio 2017, n. 5039 La “affinita’” tra l’attivita’ esercitata nell’immobile locato dal conduttore uscente, e quella intrapresavi dal conduttore entrante, va accertata non gia’ in base al contenuto oggettivo dei servizi o prodotti offerti al pubblico, ma in base alla astratta idoneita’ dell’attivita’ entrante ad intercettare anche...
Read MoreLocazione Indennità per miglioramenti prova consenso locatore
ove il conduttore chieda l’indennita’ per i miglioramenti apportati alla cosa locata ex articolo 1592 c.c., grava su di lui l’onere della prova del consenso del locatore ai miglioramenti, costituendo tale consenso fatto costitutivo del preteso diritto.
Read MoreLocazione commerciale indennità art 34 e mancanza di autorizzazioni
Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 12 gennaio 2017, n. 655 E’ jus receptum che la tutela dell’avviamento commerciale, apprestata dalla L. n. 392 del 1978, articoli 34 e ss. per gli immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione, utilizzati per un’attivita’ commerciale comportante contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, non...
Read MoreLocazione risoluzione danno da perdita subita e da mancato guadagno
in ipotesi di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, intervenuto il rilascio del bene locato, la mancata percezione da parte del locatore dei canoni che sarebbero stati esigibili fino alla scadenza convenzionale o legale del rapporto, ovvero fino al momento in cui il locatore stesso conceda ad altri il godimento del bene...
Read MoreLocazione commerciale Morosità del conduttore inapplicabilità Art 55 legge n. 392/1978
Nel regime ordinario delle locazioni urbane fissato dalla L. n. 392 del 1978, la disciplina di cui all’articolo 55 relativa alla concessione di un termine per il pagamento dei canoni locatizi scaduti e per la sanatoria del relativo inadempimento non opera in tema di contratti aventi ad oggetto immobili destinati ad uso diverso da quello...
Read MoreLocazione contratto preliminare obbligo di registrazione
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 27 gennaio 2017, n. 2037 Per quanto la normativa tributaria (Decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, articolo 10 della tariffa) preveda la registrazione (con imposta fissa) anche per ogni contratto preliminare, deve tuttavia ritenersi che della L. n. 311 del 2004, articolo 1, comma 346...
Read MoreLocazione commerciale Mutamento delle condizioni e diritto all’indennità
Corte di Cassazione, Sezione 6 civile Ordinanza 10 novembre 2016, n. 22976 deve ritenersi, infatti, che quando il conduttore si limiti a non opporsi ad una iniziativa risolutiva del locatore (ancorche’ infondata) o non aderisca alle nuove condizioni economiche cui il locatore condiziona la prosecuzione del rapporto non ricorra un’ipotesi di disdetta o recesso del...
Read MoreLocazione ad uso commerciale diritto all’indennita sorge ipso facto
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 23 settembre 2015, n. 18812 Va considerato, infatti, che esiste un consolidato orientamento di legittimita’ – cui il Collegio intende dare continuita’ – secondo cui l’indennita’ per la perdita dell’avviamento “compete al conduttore per il solo fatto che il locatore abbia assunto l’iniziativa di non proseguire la...
Read MoreLocazione ad uso diverso Indennità di avviamento Attività imprenditoriale o professionale
Corte di Cassazione, Sezione 6 3 civile Ordinanza 24 maggio 2017, n. 13091 per stabilire se l’attivita’ svolta nell’immobile locato abbia natura imprenditoriale o professionale occorre avere riguardo non alla qualifica (professionale o meno) delle persone che vi lavorano, ma alla prevalenza, nell’ambito delle attivita’ ivi esercitate, dell’elemento imprenditoriale o di quello professionale” (Cass. n....
Read MoreLocazione commerciale Cessione Onere della prova della liberazione
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 23 marzo 2017, n. 7430 Nel caso di cessione del contratto di locazione d’immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione e’ onere del conduttore cedente provare l’esistenza della dichiarazione con cui il locatore lo abbia liberato dalla responsabilita’ sussidiaria per l’ipotesi in cui il cessionario...
Read MoreLocazione uso commerciale obbligazione di garantire il pacifico godimento bene
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 13 aprile 2017, n. 9558 se il locatore ha assunto la obbligazione di garantire il pacifico godimento dell’immobile espressamente in funzione della specifica destinazione prevista e concordata in contratto, occorrendo all’uopo una “specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per...
Read MoreLocazione commerciale Indennita avviamento Prova della perdita da parte del conduttore
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 12 maggio 2017, n. 11770 L’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale prevista dall’art. 34 della l. n. 392 del 1978 è dovuta al conduttore uscente indipendentemente da qualsiasi accertamento circa la relativa perdita ed il danno concretamente derivante dal rilascio, con la conseguenza che essa spetta anche se...
Read MoreLocazione commerciale Indennità di avviamento Locali aperti alla frequentazione diretta ed indifferenziata dei clienti
Ai fini del riconoscimento del diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, rileva che i locali locati siano effettivamente destinati ad attività che comporti il contatto con il pubblico e che, quindi, gli stessi siano aperti alla frequentazione diretta ed indifferenziata dei clienti che abbiano necessità ed interesse ad entrare in contatto con l’impresa; tale...
Read MoreLocazione commerciale Cessione di azienda Garanzia del cedente
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 21 giugno 2017, n. 15348 In tema di cessione del contratto di locazione di immobile ad uso non abitativo, ove il trasferimento del contratto si accompagni alla cessione integrale delle quote della società di persone costituita per l’esercizio dell’attività economica nell’immobile locato, trova applicazione l’art. 36 della l....
Read MoreLocazione ad uso commerciale Mancato pagamento della indennità di avviamento Diritto di ritenzione del conduttore Mora riconsegna ed obbligo di risarcimento ex art. 1591 c.c.
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Ordinanza 16 ottobre 2017, n. 24285 Secondo la giurisprudenza costante di questa Corte nei rapporti di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, in cui l’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile e’ condizionata all’avvenuto versamento della indennita’ per l’avviamento commerciale, L. n. 392 del 1978, ex articolo...
Read MoreLocazione Effetti della Mancata registrazione del contratto Effetti della Registrazione Tardiva
Corte di Cassazione, Sezioni Unite civile Sentenza 9 ottobre 2017, n. 23601 In merito alla registrazione del contratto di locazione le Sezioni Unite civile hanno affermato i seguenti principi di diritto: (A) La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili e’ causa di nullita’ dello stesso; (B) Il contatto di locazione di immobili, quando...
Read MoreLocazione ad uso abitativo Risoluzione consensuale Obbligo di forma scritta
Corte di Cassazione, Sezione 6 civile Ordinanza 27 settembre 2017, n. 22647 Il contratto di locazione ad uso abitativo, soggetto all’obbligo di forma scritta ai sensi della L. n. 431 del 1998, articolo 1, comma 4, deve essere risolto con comunicazione scritta, non potendo, in questo caso, trovare applicazione il principio di liberta’ delle forme,...
Read MoreCassazione Sentenza n. 325/2008. Locazione Successione nel contratto Condizioni Convivenza con il conduttore defunto
La convivenza con il conduttore defunto, cui, ai sensi dell’art. 6 della legge n. 392 del 1978, è subordinata la successione nel contratto di locazione di immobile adibito ad uso di abitazione, costituisce una situazione complessa caratterizzata da una convivenza “stabile ed abituale”, da una “comunanza di vita”, preesistente al decesso, non riscontrabile qualora il...
Read MoreLocazione ad uso commerciale Irrilevanza del nomen juris Qualificazione del contratto
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 31 gennaio 2017, n. 2319 Sul punto la critica formulata con il motivo non coglie quindi la “ratio decidendi”, posto che il mero richiamo al “nomen juris” (contratto di gestione) indicato nel testo contrattuale ed alla clausola 7 – ed alla interpretazione letterale della stessa – non esclude,...
Read MoreLa successione nel contratto di locazione ad uso abitativo.
La locazione ad uso abitativo è un contratto di natura personale che dà luogo a un rapporto che si instaura solamente tra il locatore e il conduttore, con esclusione dei familiari di quest’ultimo, i quali non hanno diritti nei confronti del locatore e godono dell’immobile per una situazione riflessa.
Read MoreCassazione Sentenza n. 12916/2015. Locazione Successione nel contratto Condizioni Trasferimento del pretendente successore nell’abitazione locata per ragioni transitorie
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 23 giugno 2015, n. 12916 La convivenza con il conduttore defunto, cui, ai sensi dell’art. 6 della legge n. 392 del 1978, è subordinata la successione nel contratto di locazione di immobile adibito ad uso di abitazione, costituisce una situazione complessa caratterizzata da una convivenza “stabile ed abituale”,...
Read MoreCassazione Sentenza n. 1951/2009. Locazione Successione nel contratto Morte del conduttore
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 27 gennaio 2009, n. 1951 La convivenza con il conduttore defunto, cui, ai sensi dell’art. 6, legge n. 392/1978, è subordinata la successione nel contratto di locazione di immobile adibito a uso di abitazione deve essere: pregressa, stabile e abituale. Tale convivenza costituisce una situazione complessa caratterizzata da...
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